“Жилстрой Юнайтед”: к чему приведет слияние госинститутов, отвечающих за доступность жилья?

В Казахстане сокращается количество государственных институтов развития, чьей миссией является повышение доступности жилья для граждан.

Еще в конце минувшего года в этот список можно было включить 7 институтов развития, а к концу этого года останется 4. Эта реорганизация – отчасти итог критики президента РК, а отчасти внутренний тренд квазигоссектора, где компании становятся корпорациями в корпорациях, и их развитие идет в рамках непонятной извне внутренней логики. 

Первыми решение о реорганизации такой компании приняли в Национальном банке РК, который для реализации программы “7-20-25” летом 2018 года учредил ипотечную компанию “Баспана”. В феврале ее объединили с Казахстанским фондом устойчивости (КФУ) – еще одной дочкой НБ РК, участвовавшей в поддержке банков второго уровня. 

Сразу 4 портфельных компании с целью обеспечить граждан РК жильем оказалось в портфеле НУХ “Байтерек”: Жилстройсбербанк (ЖССБ), Казахстанская ипотечная компания (КИК), “Байтерек Девелопмент” (БД), Фонд гарантирования жилищного строительства (ФГЖС). 22 июля 2020 года стало известно, что БД слился с КИК путем присоединения. До конца года с КИК должен объединиться и ФГЖС. 

О прибавке к операционной эффективности в результате изменений можно будет судить уже по итогам 2020 года. В краткосрочной перспективе очевиден по крайней мере один парадокс: количество институтов развития сократится, а их рыночная доля, активы, влияние будут расти. Долгосрочный эффект от возрастающего участия государства на рынке жилья остается насколько неопределенным, настолько и сомнительным. 

“Дочерние” слияния и “братские” поглощения

Формальной причиной реформирования той части госсектора, которая отвечает за жилстрой, стала критика на высшем уровне. “Квазигосударственные компании зачастую конкурируют между собой на одном поле. В сфере жилищной политики, например, одновременно работают 7 государственных операторов, и это только на центральном уровне! Количество государственных компаний можно и нужно сократить”, – отметил президент Касым-Жомарт Токаев в послании-2019 в сентябре 2019 года.

Однако идея провести преобразования, например, в “Байтереке” возникла намного раньше президентского послания. В мае 2019 года на Астанинском экономическом форуме руководители холдинга публично обсуждали намерение перенять сингапурский опыт, где действует единый оператор жилья Housing and Development Board (HDB) и объединить свои институты в рамках одной структуры. 

Зампред “Байтерека” Ануар Омарходжаев в числе трех условий повышения эффективности госполитики в сфере жилищного строительства назвал “наличие единого оператора, комплексно решающего вопросы массовой застройки и создания инфраструктуры”. Председатель правления “Байтерека” Айдар Арифханов прямо указал: “HDB — это не только жилстройсбербанк, это и ипотечная корпорация, и блок девелопмента в одной структуре, которая ведает широким кругом вопросов: от проектирования до финансовых инструментов поддержки. Мы хотим трансформировать наш жилищный блок по сингапурскому опыту”. 

Преобразования в “Байтереке” заняли год. 9 июня 2020 года президент подписал закон, регламентирующий объединение дочерних структур холдинга. “Байтерек” объявил о создании Единого оператора жилищного строительства, куда войдут КИК, БД и ФГЖС (фонд войдет в новую структуру до конца года). 

Единый оператор аккумулирует функции поглощаемых институтов: будет финансировать строительство доступного жилья для очередников акиматов и вкладчиков ЖССБ (функция БД), гарантировать завершение долевого строительства (ФГЖС), субсидировать кредиты частных застройщиков (за это отвечала еще одна “дочка” “Байтерека” – ФРП “Даму”); реализации собственных инвестиционных проектов и иные виды финансовых услуг на основании лицензии Агентства РК по регулированию и развитию финансового рынка и НБ РК.

“В идеале речь идет о том, чтобы Единый оператор комплексно решал вопросы массовой жилищной застройки с необходимой инженерной, социальной и коммерческой инфраструктурой. Особое внимание также должно уделяться своевременному подведению коммуникаций к объектам, поскольку без них невозможно реализовать жилье населению”, – отметил г-н Омарходжаев. 

За периметром Единого оператора остался ЖССБ, который более поздним президентским решением суждено преобразоваться в “Отбасы банк”. В “Байтереке” видят разделение задач так: “Единый оператор будет обеспечивать предложение по доступному жилью через финансирование строительства; «Отбасы банк» – стимулировать спрос со стороны работающих граждан через льготные жилищные займы”. 

Основные функции государственных институтов развития не упраздняются. 

Изменения, коснувшиеся “дочек” НБ РК менее существенные. “Баспана” была создана в 2018 году для реализации льготной ипотечной программы “7-20-25” как структура, через которую происходило финансирование программы: НБ капитализировал структуру и наделил ее возможностью выпускать облигации, на эти деньги банк выкупал ипотечные кредиты у банков по полной стоимости. У КФУ был другой профиль: фонд поддерживал банки второго уровня через выкуп их субординированных облигаций и рефинансировал ипотечные жилищные займы. 

12 февраля 2020 года в НБ РК объявили о слиянии: “Реорганизация компаний была проведена для объединения дублирующих функций с целью обеспечения финансовой стабильности банков второго уровня. Теперь действующие и планируемые госпрограммы будут сконцентрированы в деятельности одного оператора – Казахстанского фонда устойчивости”. 

Как и в случае с “Байтереком”, НБ РК не стал упразднять никакие функции “дочек”. Усиленный активами “Баспаны” КФУ продолжит поддерживать банки через суборды и рефинансирование, а также выкупать у банков права требования по ипотечным займам. 

Дадим стране жилья

Общий смысл изменений – сделать государственные институты развития, нацеленные на повышение обеспечения населения более эффективными. 

В краткосрочной перспективе укрупнение должно привести к устранению лишнего административного персонала и сокращению расходов. Так это или нет, станет понятно по итогам 2020 года. Желаемый эффект на долгосрочную перспективу –высокая эффективность участия государства в жилищном строительстве благодаря согласованности внутренних механизмов. Помимо экономии времени и усилий, все это должно позволить оптимизировать прямые и косвенные госрасходы на жилстрой. 

В последние пять лет на фоне господдержки наблюдается бум жилищного строительства. Официальная статистика ежегодно сообщает рекордных объемах ввода жилья. По итогам 2019 года было введено более 13,1 млн кв. м жилья – это на 5% больше, чем годом ранее и в 2 раза больше, чем в 2008 году – перед ипотечным кризисом. Средние темпы роста строительства в последние 5 лет – 12% в год. 

Видимая цель, к которой стремятся казахстанские власти – достичь к 2030 году уровня обеспеченности населения жильем 30 квадратных метров жилой площади на человека. В последние годы этот показатель едва превышает 20 квадратных метров. Международная практика показывает, что в странах со средним и высоким уровнем дохода стандарт, как правило, выше 30 квадратных метров на человека и находится в диапазоне 36-60 метров. Это значит, что Казахстану еще есть куда стремиться, и обеспечение жильем будет в приоритете правительства РК в долгосрочной перспективе. 

Другой вопрос, устойчивость модели финансирования. Кризис 2009-2010 годов показал, что частные банки с их ипотечными продуктами весьма уязвимы. В случае возникновения проблем в экономике или в индустрии девелопмента им неизменно требуется государственное участие в решении проблем. Одной из таких проблем, решение которых растянулось на десятилетие, были ипотечники с обязательствами в инвалюте. Кроме того, активность комбанков на ипотечном рынке была ограничена крупными городами, где в 2000-х активно шло жилищное строительство, тогда как в регионах активность ограничивалась крайне узким сегментом вторичного жилья, подходящего под требования банков. Не смог рынок самостоятельно отрегулировать и проблемы со стороны предложения: требовались инструменты поддержки строительного сектора, который получил в тот кризис сильный удар. 

Нынешняя – государственно-капиталистическая модель – видится намного более устойчивой, чем прежняя рыночная. Государство зашло в рынок со своей поддержкой со всех сторон, создав стимулы и для спроса, и для предложения. Но главное – накачав рынок деньгами.  

Главный результат активности госсектора – рынок начал разогреваться. 

Ипотечное кредитование в последние пять лет выросло вдвое. В 2019 году темпы роста составили 36%. При этом в масштабах экономики ситуация пока стабильна: ипотечный портфель к ВВП вырос с 2,2% в 2015 году до 2,6% в 2019 году. 

Быстро растут и квазигосструктуры. На начало 2020 года активы четырех портфельных компаний “Байтерека”, отвечающих за рост доступности жилья превысили 2 трлн тенге и показали в ретроспективе пяти лет полуторакратный рост. ЖССБ по итогам 2019 года занял 56% рынка ипотечного кредитования (отношение статьи баланса “Кредиты и авансы клиентам” к портфелю ипотечных займов банков), в 2015 году его вес был на уровне 31%. 

Алгоритма, как сектор будет разгосударствляться, когда достигнет естественных пределов, как и понимания координат этих пределов – нет.