«7-20-25» ипотекалық несиелеу бағдарламасы, оны жүзеге асырушылардың ойынша, серпіліс туғызуы керек еді. Әлеуметтік бастамалар пакетінің өлшемі ретінде оған миллиондаған қазақстандықтың және бірінші кезекте екінші деңгейлі банктердің стандартты ипотекасын алуға шамасы жетпейтіндердің баспана мәселесін шешу тапсырылды.
Өзге көптеген ипотекалық өнімдермен салыстырғанда, бағдарламаның өте тартымды екендігін мойындамауға болмайды. Егер өткен жылдары ипотекалық нарықтың 40%-ы «Тұрғынүй құрылыс жинақ банкіне» тиесілі болса, соңғы жылы нарықтың 30% үлесін «7-20-25» бағдарламасы өзіне қаратып алды. Бағдарлама операторының мәліметінше, 2019 жылдың 4 шілдесінде 100 млрд теңгеден астам сомаға 8 844 ипотекалық несие берілген.
Алайда «7-20-25» бағдарламасы негізгі мәселелерді шешеді деп айта аламыз ба?
«7-20-25» ипотекасын кім ала алады?
Осы бағдарламаны іске асырудың пайдасына шешілген негізгі дәлелдердің бірі оның басқа ипотекалық өнімдермен салыстырғандағы қолжетімділігі болып саналады. Іс жүзіне келгенде, пайыздық мөлшерлеменің төмендеуі мен ипотека мерзімінің ұзаруы жаңа тұрғын үйді потенциалды сатып алушылардың пулын кеңейтуде үлкен рөл атқармады.
Біздің есептеуімізше, «7-20-25» бағдарламасы бойынша қазақстандықтардың 10%-ы ғана және оның ішінде оған мұқтаж емес жандар ипотека ала алады.
Бұл жерде негізгі рөлді өз кезегінде олардың кіріс деңгейімен анықталатын төлем қабілеттілігі атқарады. ҚР Ұлттық экономика министрлігі cтатистика комитетінің мәліметтері бойынша, жан басына шаққандағы орташа кіріс деңгейіне сәйкес, Қазақстан тұрғындарын 10%-децильден тұратын 10 топқа бөлуге болады. Бірінші децильдік топ 96 мыңнан 1064 мыңға теңгеге дейінгі аралықтағы ең жоғарғы табысқа ие, соңғысы – ең төменгі табыс (26 770 теңгеден аз).
Ипотеканың қолжетімділік шегін анықтау үшін 7-20-25 ипотекасының алғашқы үш децильдік топқа берілу мүмкіндігін есептейміз.
1-кесте. Отбасының әрбір мүшесінің табыс деңгейі бойынша халықтың топтары
Отбасының әрбір мүшесінің табыс деңгейі бойынша халықтың топтары
Дереккөз: ҚР Ұлттық экономика министрлігінің статистика комитеті
Сатып алынған пәтердің орташа құны шамамен 10-11 млн теңгені құрайды, ал ең жиі сатып алушылар 24-35 жас аралығындағы ерлі-зайыптылар болып есептеледі. Бұл шарттарды есептеулердің негізі ретінде алайық. Мұндай ипотеканы максималды мүмкін мерзімге тіркеу кезінде ай сайынғы төлем 52 542 теңгені құрайды. Екі адамнан тұратын отбасының барлық табыстары шығыстары шегерілгеннен кейін 52 542 теңгеден асуы керек. 2-кестеде көрініп тұрғандай, тіпті осындай шағын ипотеканы рәсімдеу үшін қажетті табысқа тек бірінші децильдік топтағы қазақстандықтар ғана ие.
2-кесте. Әртүрлі табысты тұрғындар топтары үшін ипотеканың қолжетімділігін есептеу
Әртүрлі табысты тұрғындар топтары үшін ипотеканың қолжетімділігін есептеу
Дереккөз: автордың есептеуі.
Аз қамтылған қазақстандықтар үшін қосымша тосқауыл пәтер бағасының 20%-н алдын ала төлеудің қажеттілігі болып саналады. Әлеуметтік сауалнамаларға сәйкес, қазақстандықтардың 70%-дан астам бөлігінің ақша жинауға мүмкіндігі жоқ, 50%-ы жалақыдан жалақыға дейін өмір сүреді. Сонымен қатар, болжанғандай, аз табысты тұрғындар топтары арасында тұрғын үйге деген сұраныс едәуір жоғары. Орташа есеппен шамамен қазақстандықтардың 25%-ының жеке баспанасы жоқ (ата-аналарымен, туысқандарымен тұрады, жалға алады). Бірақ ең төменгі табысты респонденттердің (шамамен барлық кірістерін тамақтануға жұмсайды) 35 %-ның жеке баспанасы жоқ.
1-сурет. Тамақтануға жұмсалатын шығындардың деңгейіне сәйкес жеке баспанасы жоқ респонденттердің үлесі
Дереккөз: IWEP сауалнамасының деректері.
«7-20-25» ипотекасын алу үшін жақсы табыс табу жеткілікті ме?
Бағдарламаның шарттары төлем қабілеттілігінің мүмкіндіктерін зейнетақы шотының үзінді көшірмесін және кәсіпкердің салықтық түсімдері жайлы мәліметтерді қосқанда бірнеше әдіспен растауды қарастырады. Бірақ көптеген банктер өтініштерді қарау кезінде тек зейнетақы шегерімдері туралы деректерді ғана ескереді. Төлем қабілеттілігін растаудың қосымша әдістері тек жоғары тәуекел шарттары бойынша (алғашқы жарнаның үлкен көлемі және едәуір жоғары пайыздық мөлшерлеме) тұтынушылық несие мен комерциялық ипотека беру кезінде ғана қолданылады.
Потенциалды қарыз алушылардың шеңбері жалдамалы жұмысшыларға дейін тарылуда, ал өзін-өзі жұмыспен қамтығандар «7-20-25» мемлекеттік бағдарламасынан тыс қалады.
Сонымен бірге, өзін-өзі жұмыспен қамтыған халықтың үлесі Қазақстандағы жалпы жұмыс күшінің 22%-н құрайды, ал бірқатар аймақтарда үштен бір бөлігіне жетеді және тіпті жартысына жақындайды. Мысалы, баспанамен қамтудың ең төменгі деңгейлерінің бірі ретінде танылған Түркістан облысында өзін-өзі жұмыспен қамтығандар жұмыс күшінің 43%-н қамтиды.
3-кесте. Өзін-өзі жұмыспен қамтыған халықтың үлесі және аймақтар бойынша тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейі туралы мәліметтер
Өзін-өзі жұмыспен қамтыған халықтың үлесі және аймақтар бойынша тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейі туралы мәліметтер
Дереккөз: ҚР ұллтық экономика министрлігінің статистика комитеті.
«7-20-25» бағдарламасы құрылыс нарығына серпін бере ме?
2019 жылдың төрт айында тұрғын үй құрылысына салынған инвестициялар 321,9 млрд теңгені құрады, жылдық өсім – бірден 17,1%. Тұрғын үй құрылысына салынған инвестициялармен қатар, тұрғын үйді енгізу белсенді өсуде. Сонымен, 2019 жылдың қаңтар-сәуір айларының аралығында 13,1 мың жаңа тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл бір жыл бұрынғыдан 17,1%-ға көп (11,1 мың тұрғын үй).
Өзіңіз аңғарғандай, «7-20-25» бағдарламасы құрылыс саласына соншалықты тез әсер ете алмады. Жауабын «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасынан табуға болады, соған сәйкес 2019 жылы шамамен 20 мың пәтер пайдалануға беріледі деп жоспарлануда. Сонымен бірге, «7-20-25» бағдарламасы аясында пәтерлердің бір бөлігі «Нұрлы жер» есебінен берілетін болады.
Мемлекет тұрғын үйдің бастапқы нарығындағы сұраныс пен ұсынысты ынталандырады және аса кедей емес қазақстандықтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін қаржылық жүктің көп бөлігін өз мойнына алады.
Егер бағдарлама шынымен де жекеменшік құрылысқа серпіліс береді деп болжасақ, онда қандай сападағы үйді күткен дұрыс?
Күткендей, «7-20-25» бағдарламасы бойынша ипотека Нұр-Сұлтан және Алматы қалаларында едәуір танымал: мақұлданған өтінімдер шамамен 55%. Осы қалалардағы тұрғын үйдің бір шаршы метрінің орташа бағасын назарға ала отырып, жекеменшік құрылыс салушылар бағдарламаны ең өтімді емес жылжымайтын мүлікті сату үшін пайдаланды.
Сонымен, мәселен, бағдарламаға қатысушы құрылыс салушылардың арасында ең ірілері – «БАЗИС-А» мен BI Group жоқ. Олар салатын үйлердің пәтерлері іргетасын бекіту кезінде-ақ сатылып кетеді. Құрылыс жүргізетіндер сатылымға қандай баспана шығарғандары да көрсеткіш бола алады. Нұр-Сұлтанда бұл – құрылысы үлескерлер есебінен аяқталмаған немесе үйдің басқа бағдарламалары бойынша сатылмаған ұзақ мерзімді қүрылыс нысандары.
Қорытынды
Қорытындылай келе, «7-20-25» бағдарламасы аздап тартымды коммерциялық ипотекалық өнімдердің өңінде ғана өте тартымды көрінеді. Ол жоғарыда қарастырған бірқатар себептерге байланысты тұрғындарды баспанамен қамтамасыз етудегі жағдайды түбегейлі өзгерте алмайды. Ол басында күтілгендей, өте аз деңгейде расымен де әлеуметтік болып саналады. Бағдарлама барынша маңыздырақ болуы үшін бірнеше айқын нәрселерге назар аударған жөн.
- Бағдарламаның мақсатты аудиториясын нақты анықтау қажет. Егер мақсатты аудитория халықтың әлеуметтік осал топтары болса, онда бағдарлама барынша бағытталған, барынша жекеленген, кедей отбасының ерекшеліктері мен мүмкіндіктерін ескеретін болуы керек.
- Бағдарламаның көлемін екінші реттік баспанаға дейін кеңейту ыңғайлы болар еді. Екінші деңгейлі түрғын үй нарығы кеңірек, бағасы жағынан әртүрлі. Бұл нұсқа табысы төмен қазақстандықтар үшін пайдалы болуы мүмкін. Сол операторда жұмыс істейтін «Баспана-Хит» бағдарламасы шарттарымен ерекшеленеді және коммерциялық болып табылады, әлеуетті қарыз алушылар үшін қолжетімді емес.
- Мемлекет өзін-өзі жұмыспен қамтитын қазақстандықтардың кірістерін растай алатын жағдайда бағдарламаға қатысу мүмкіндігін қамтамасыз ету керек.
- Жеке отбасыларға тұрғын үй жоқ кезде баспана сатып алуға ғана емес, сонымен бірге олардың өмір сүру жағдайларын жақсартуға мүмкіндік беру керек. Мәселен, егер үлкен отбасы бір-екі бөлмелі пәтерде тұрса, онда бағдарлама есебінен тұрғын үйді ұлғайтуға мүмкіндік беру. Ол үшін жылжымайтын мүлікті ұсынуға қажетті крийтерилер қатары мен керекті құжаттарды әзірлеу.
