Жилищная политика — один из ключевых инструментов устойчивого развития городов. В условиях стремительной урбанизации Центральной Азии обеспеченность населения доступным и качественным жильём становится определяющим фактором социальной стабильности и экономического роста. Столкнувшись с вызовами постсоветской трансформации, каждая столица региона выбрала свой путь решения жилищного вопроса.
Какие модели работают эффективнее? Где жильё становится роскошью, а где оно доступно большинству?

Общая характеристика рынков жилья в столицах

Рынок жилья в столицах Центральной Азии в последние пять лет пережил значительные изменения: рост цен на фоне ограниченного предложения, приток инвесторов, валютная либерализация и постепенное развитие ипотечных продуктов.

Таблица 1. Средние цены на жильё в столицах Центральной Азии, 2024 г.

Город Средняя цена 1 кв. м, USD Рост цен за 5 лет (%) Средняя площадь новых квартир (кв. м)
Астана 1 150 +45% 65–80
Ташкент 950 +68% 60–70
Бишкек 820 +53% 55–65
Душанбе 650 +34% 50–60

Источник: Knight Frank, Central Asia Real Estate Report, 2024[1]

Особенности рынка

  • В Астане рынок отличается высокой долей регулируемой застройки. Программы «Нурлы жер», «Своё жильё», а также инфраструктурные инвестиции в новые районы, такие как Ильинский и Тураргард, стабилизируют спрос и способствуют более сбалансированному росту цен. При этом средняя площадь новых квартир остаётся относительно высокой — 65–80 кв. м, что отражает предпочтения в пользу жилья для семей и соответствует генеральным планам по расширению городской инфраструктуры [1].

  • В Ташкенте наблюдается наиболее динамичный рост цен — +68% за пять лет, при этом средняя цена достигла 950 USD/кв. м [1]. Это связано с притоком частных инвестиций и либерализацией валютного рынка, что превратило недвижимость в привлекательный актив для вложений. Однако доля жилья с малой площадью также выросла, поскольку застройщики адаптируются под платёжеспособный спрос. Средняя площадь квартир снизилась до 60–70 кв. м, особенно в центральных районах, что отражает спрос со стороны инвесторов и арендаторов.

  • В Бишкеке рынок сохраняет ориентацию на частную малоэтажную застройку, особенно в пригородах. Несмотря на умеренный рост цен (+53%), средняя стоимость жилья (820 USD/кв. м) всё ещё остаётся ниже, чем в соседних столицах [1]. Средняя площадь квартир здесь чуть ниже — 55–65 кв. м. Это объясняется активным строительством жилья эконом-класса, которое, однако, нередко страдает от отсутствия сопутствующей инфраструктуры. Рынок также характеризуется высокой долей неформального строительства, что затрудняет проведение регулируемой политики.

  • В Душанбе рынок жилья развивается наиболее медленно: рост цен составил +34% за пять лет, а средняя стоимость квадратного метра — 650 USD — остаётся самой низкой среди столиц региона [1]. Это обусловлено низкой покупательной способностью населения, ограниченным числом крупных девелоперов и нехваткой свободных земель под строительство в границах города. Средняя площадь новых квартир — 50–60 кв. м — говорит о приоритетах в пользу более компактного и доступного жилья. Застройка осуществляется преимущественно в рамках точечной реконструкции или расширения восточных окраин города.

Читать также ...
Чувствительный компонент: почему информацию о вознаграждении руководства плохо раскрывают?

Доступность жилья

График 1. Индекс доступности жилья в столицах Центральной Азии, 2024 г. (стоимость квартиры в среднем по отношению к годовому доходу)


Источник: Asian Development Bank, Central Asia Housing Market Review, 2024 [2].

Мы видим что:

В Астане средний показатель доступности жилья составляет 7,5 годов дохода, что, согласно международной классификации, относится к категории умеренно недоступного жилья [2].

Несмотря на активную государственную поддержку в виде программ «7-20-25» и «Нурлы жер», рост цен на недвижимость в последние годы опережает динамику реальных доходов населения. Это означает, что для покупки квартиры без привлечения ипотечного кредита среднестатистической семье потребуется почти восемь лет аккумулирования всех доходов, что ограничивает доступ к жилью для молодых семей и представителей среднего класса.

  • В Ташкенте индекс доступности превышает 9 лет дохода, что указывает на высокую недоступность жилья для основной части населения [2]. Либерализация валютного рынка и инвестиционный бум последних лет значительно увеличили спрос на недвижимость, в результате чего цены выросли более чем на 60% за пять лет. При этом темпы роста заработных плат остаются умеренными, что усиливает разрыв между доходами граждан и стоимостью жилья. Для значительной части населения без доступа к субсидированным ипотечным программам приобретение собственного жилья становится практически невозможным.
  • В Бишкеке индекс доступности составляет 6,8, что формально выглядит лучше, чем в других столицах региона [2]. Однако реальная доступность жилья остаётся низкой для многих семей, особенно молодых, ввиду особенностей рынка: большое количество новостроек относится к сегменту коммерческого жилья, ориентированного на инвесторов и обеспеченные слои населения. Кроме того, высокий уровень неформальной занятости ограничивает возможности граждан официально подтверждать доходы для получения ипотечных кредитов.
  • В Душанбе зафиксирован самый низкий индекс — 5,5 лет дохода, что теоретически свидетельствует о лучшей доступности жилья по сравнению с соседними столицами [2]. Однако этот показатель обусловлен не столько благоприятной ситуацией на рынке недвижимости, сколько крайне низким уровнем доходов населения, что снижает общую покупательскую способность. При этом ограниченность предложения качественного жилья и слабое развитие ипотечных механизмов также сдерживают реальный доступ граждан к приобретению недвижимости.

В странах с развитой экономикой, таких как Германия, Канада или Южная Корея, оптимальный индекс доступности жилья колеблется в пределах 3–5 лет дохода, что считается международным стандартом сбалансированного рынка [3].

Превышение этого порога указывает на необходимость активных мер со стороны государства по расширению предложения и стимулированию доступности жилья.

Читать также ...
Государственная жилищная программа «7-20-25»: доступное жилье не для всех

Застройка и градостроительная политика

Активное расширение столиц Центральной Азии сопровождается разнонаправленными стратегиями в области планирования, регулирования и девелопмента. Учитывая быстрый рост населения, внутреннюю миграцию и инвестиционный интерес к недвижимости, правительства стран региона стремятся модернизировать градостроительные подходы, но сталкиваются с институциональными ограничениями, дефицитом инфраструктуры и социальным неравенством в доступе к жилью.

Таблица 2. Ключевые градостроительные проекты и планы развития

 

Город Основные проекты Приоритеты
Астана «Тураргард», освоение Ильинского района Комплексная застройка, зелёная инфраструктура
Ташкент New Tashkent City, реконструкция Яшнабадского района Многофункциональные кластеры, интеграция транспорта
Бишкек Северный обход, развитие пригорода «Ала-Арча» Доступное жильё, разгрузка центра
Душанбе Восточное расширение, реновация центра Точечная застройка, сохранение плотности

Источник: Официальные стратегии развития городов Астаны, Ташкента, Бишкека и Душанбе, 2023–2024 гг.


Астана: инфраструктурный мастер-план и урбанизация по стандартам OECD

Градостроительная политика Астаны формируется на базе Генерального плана столицы до 2035 года и включает развитие периферийных районов с приоритетом на транспортную связанность и экологическую устойчивость [4].
Проект «Тураргард» — знаковый пример «города-парка», в котором совмещены жилые, деловые и рекреационные зоны. Также реализуется программа по расселению ветхого жилья и формированию «транспортно-доступных» кварталов. Плотность застройки контролируется с помощью системы градостроительного зонирования, а высотность регулируется в соответствии с санитарными и транспортными нормами.

Ташкент: мультицентричность и цифровая урбанистика

Ташкент реализует наиболее амбициозный проект в регионе — New Tashkent City, рассчитанный на 1,2 млн человек. Проект предполагает создание отдельных функциональных кластеров — делового, образовательного, культурного, жилого и рекреационного — с полной цифровой инфраструктурой [4].
Однако текущая застройка в существующих районах страдает от перегрузки: плотность достигает 700 человек/га в центре города (в 1,5 раза выше рекомендованной OECD), что создаёт транспортные и экологические проблемы. Одновременно усиливается давление на пригородные зоны, где часто отсутствует централизованное водоснабжение и социальная инфраструктура.

Бишкек: стихийная урбанизация и доминирование частного сектора

Развитие застройки в Бишкеке до сих пор в значительной мере регулируется локальными инициативами, что приводит к фрагментированной и малоэтажной структуре жилых районов. Отсутствие единого девелоперского подхода мешает реализации комплексных жилых комплексов с сопутствующей инфраструктурой.
Тем не менее, муниципальные власти продвигают проекты расширения города на север и юг, включая развитие территории «Ала-Арча» с ориентацией на жильё для молодых семей. Плотность застройки в новых кварталах остаётся низкой — менее 300 чел./га — что ведёт к неэффективному использованию земли и затратам на прокладку инженерных сетей [4].

Читать также ...
АБР: экономика Центральной Азии выросла на 5,7% в 2024 году

Душанбе: зажатое пространство и точечные проекты

В Душанбе градостроительная политика ограничена как географически, так и институционально. Столкнувшись с дефицитом свободных земель в границах города, власти делают ставку на точечную реконструкцию существующих районов, в первую очередь в центре. Также реализуется план восточного расширения, однако его успех сдерживается нехваткой бюджетного финансирования и низкой активностью крупных девелоперов [4].
Типичная плотность застройки в Душанбе — около 400–450 чел./га, что считается допустимым по международным стандартам, но вызывает нагрузку на стареющие инженерные коммуникации.

Общие вызовы:

  1. Дефицит социально-инженерной инфраструктуры в новых кварталах — особенно остро в Бишкеке и Ташкенте.

  2. Отсутствие интеграции между транспортным и жилищным планированием, что порождает маятниковую миграцию.

  3. Недостаточная цифровизация градостроительных решений и слабый кадастровый контроль в Бишкеке и Душанбе.

  4. Низкая доля арендного и коммунального жилья в новых проектах (менее 10%), что снижает социальную мобильность населения [6].

Так, В Казахстане и Узбекистане активно внедряются концепции «умного города», цифрового мониторинга застройки и планирования. Кыргызстан и Таджикистан сосредоточены на базовых задачах — расширении транспортной инфраструктуры и увеличении плотности жилищной застройки. Ташкент строит отдельный «новый город» для разгрузки старого центра, что является беспрецедентным проектом в Центральной Азии.


Ипотека и финансовые инструменты

Развитие ипотеки в столицах Центральной Азии остаётся неравномерным, отражая различия в финансовой инфраструктуре, макроэкономической стабильности и государственной поддержке.

  • В Казахстане действует одна из самых доступных ипотечных программ региона — «7-20-25», где ставка составляет 7%, первоначальный взнос — 20%, а срок достигает 25 лет. Также широко распространена коммерческая ипотека через БВУ. По оценкам, более 35% населения Астаны потенциально охвачены ипотечными механизмами [5].

  • В Узбекистане Агентство ипотечного рефинансирования реформировало систему, снизив ставки до 14–16%. Однако первоначальные взносы в 25% и отсутствие субсидий для широких групп населения ограничивают спрос. Уровень охвата — около 20% [5].

  • В Кыргызстане ипотека доступна только в рамках отдельных программ (для молодёжи, госслужащих), при этом ставки варьируются от 10 до 12%, а взнос может достигать 30%. По предварительным оценкам, охват населения ипотекой составляет 18% [5].

  • В Таджикистане доступ к ипотеке крайне ограничен: ставки превышают 24%, срок не превышает 15 лет, а первоначальный взнос начинается от 40%. При этом охват — менее 10%, что делает жильё практически недоступным для широких слоёв населения [5].

  • В Астане и Ташкенте запущены программы совместного накопления (аналог австралийских моделей), когда гражданин постепенно копит взнос с государственной поддержкой.

Читать также ...
Урбанизация без правил: как меняется жизнь в городах региона ЦА

Несмотря на рост объёмов строительства и внедрение ипотечных программ, жилищный сектор столиц Центральной Азии сталкивается с рядом системных и взаимосвязанных проблем, отражающих как структурные, так и институциональные ограничения.

1. Высокая стоимость застройки.
Цены на строительные материалы (цемент, арматура, древесина, электрокабели) с 2020 по 2024 год выросли в среднем на 25–40% по региону, что ведёт к удорожанию квадратного метра даже в сегменте эконом-класса [2]. Особенно чувствителен к этим колебаниям рынок Душанбе, где большая часть материалов импортируется из соседних стран. В Ташкенте девелоперы сталкиваются с инфляционным давлением и удорожанием подключения к инженерным сетям.

2. Ипотечная недоступность.
Несмотря на формальное наличие ипотечных продуктов, только 10–20% семей в Ташкенте и Бишкеке имеют достаточные официальные доходы, чтобы соответствовать требованиям банков [5]. В Душанбе этот показатель ещё ниже. Основные барьеры: высокая доля теневой занятости, отсутствие кредитной истории, большие первоначальные взносы и высокая ставка. В Астане ситуация несколько лучше, но даже там ипотека охватывает менее половины потенциальных заёмщиков.

3. Инфраструктурное отставание.
Новые жилые кварталы, особенно на периферии Ташкента, Бишкека и Астаны, часто вводятся без синхронного строительства школ, детских садов, поликлиник и парков. По оценкам Всемирного банка, в регионе обеспеченность новой застройки социальной инфраструктурой не превышает 60% от необходимого минимума [6].

4. Градостроительные риски.
Во многих проектах доминирует модель моноквартальной застройки, где отсутствует смешение функций (жилых, деловых, общественных). Это ведёт к росту маятниковой миграции и транспортной загруженности. В Бишкеке и Душанбе высокая плотность центральных районов сочетается с малоэффективной транспортной логистикой, в то время как пригороды застраиваются без полноценного зонирования.

5. Нехватка арендного жилья.
Во всех столицах доминирует модель владения недвижимостью, в то время как рынок долгосрочной аренды остаётся неформализованным и нерегулируемым. По данным ADB, доля аренды в общем жилищном фонде не превышает 10–15%, и почти отсутствуют формы социального или муниципального найма [6].

Перспективы развития

Столицы региона начинают адаптироваться к новым вызовам за счёт запуска гибридных моделей развития жилья, более широкого применения инфраструктурного планирования и привлечения частных инвестиций.

Читать также ...
Прямые иностранные инвестиции: кто из стран Центральной Азии выигрывает борьбу за капитал

Казахстан
Министерство индустрии и строительства запускает пилотную программу арендного жилья с правом выкупа — модель, аналогичная немецкой системе Mietkauf, где арендаторы выкупают жильё после нескольких лет аренды с накоплением капитала. Программа ориентирована на молодых специалистов, сотрудников госорганов и многодетные семьи.

Узбекистан
В Ташкенте развиваются проекты mixed-use формата, где жильё соседствует с офисами, школами, детсадами и торговыми пространствами. Это создаёт условия для снижения маятниковой миграции и более равномерной загрузки городской инфраструктуры. Также обсуждается внедрение механизмов субсидирования аренды для молодых семей в рамках программы «Доступное жильё 2.0».

Кыргызстан
Правительство при поддержке международных партнёров (в т.ч. KfW) разрабатывает муниципальные жилищные фонды, ориентированные на социальные группы — одиноких матерей, бюджетников и внутренне перемещённых лиц. Предполагается, что фонд будет действовать на условиях частно-государственного партнёрства (ГЧП), что станет первым таким опытом в стране.

Таджикистан
Готовится программа льготной ипотеки для работников госсектора с частичным субсидированием процентной ставки (до 12%) и снижением требований к первоначальному взносу. Кроме того, предлагается ввести государственную гарантию по ипотеке для определённых категорий — например, для учителей и медицинских работников в регионах.

Жилищная политика в столицах Центральной Азии движется к большей комплексности, но пока сталкивается с серьёзными вызовами доступности и качества жизни. Будущее за теми столицами, которые сумеют сбалансировать интересы рынка, общества и устойчивого развития, внедряя современные модели финансирования, планирования и регулирования рынка жилья.


Список источников

[1] Knight Frank. Central Asia Real Estate Report. London: Knight Frank LLP, 2024.
[2] Asian Development Bank. Central Asia Housing Market Review 2024. Manila: ADB, 2024.
[3] OECD. Housing Affordability in Emerging Economies: Policy Challenges and Responses. Paris: OECD Publishing, 2023.
[4] Генеральные и мастер-планы городов Центральной Азии:
Генеральный план развития города Астаны до 2035 года, Министерство индустрии и строительства РК, 2023;
New Tashkent City Master Plan, Хокимият города Ташкента, 2024;
Программа развития города Бишкек до 2030 года, Мэрия г. Бишкек, 2023;
Urban Development Concept for Dushanbe, подготовлено при участии JICA и UN-Habitat, Душанбе, 2023.
[5] Central Asia Banking and Mortgage Market Overview 2024. Аналитический обзор финансовых регуляторов Казахстана, Узбекистана, Кыргызстана и Таджикистана.
[6] World Bank. Urban Infrastructure and Housing Diagnostics for Central Asia. Washington D.C.: World Bank Group, 2024.