ТРЦ в Центральной Азии: количественный бум и качественный разрыв

Центральноазиатский рынок торгово-развлекательных центров (ТРЦ) пережил заметные изменения за последние пять лет. Несмотря на различия в масштабе и зрелости национальных рынков Казахстана, Узбекистана, Кыргызстана, Таджикистана и Туркменистана, все они характеризуются дефицитом качественных торговых площадей и стремительным ростом спроса со стороны населения и международных ритейлеров. В каждом из этих государств наблюдаются собственные тенденции развития: от бума строительства крупных моллов в Казахстане¹ до первых шагов по созданию современных шопинг-центров в Таджикистане².

Зрелость рынка и обеспеченность торговыми площадями

Казахстан обладает самым развитым и зрелым рынком ТРЦ в регионе. Общая площадь всех торговых объектов в стране на конец 2023 года составляла ~7,9 млн кв. м, однако аналитики Colliers относят к современным лишь около 1,7 млн кв. м (около 21%)³. Это означает, что

лишь пятая часть торговых площадей соответствует международным стандартам качества – преимущественно в крупных городах.

Например, обеспеченность населения современными торговыми центрами в Алматы составляет ~400 кв. м на 1000 жителей, в Астане – 300 кв. м³. Для сравнения, в мегаполисах России этот показатель достигает 430–650 кв. м, а в городах Восточной Европы превышает 800 кв. м⁴. Таким образом, даже лидер региона Казахстан пока отстает от развитых рынков, хотя и значительно опережает соседей.

Узбекистан до недавнего времени существенно отставал по этому показателю. По данным Colliers, еще в 2020 году столица Узбекистана – Ташкент – имела обеспеченность порядка 35 кв. м на 1000 жителей⁵. Хотя за последние годы объем современных торговых площадей в Ташкенте резко вырос (в 2024 году – на 73% год к году⁶), суммарно по стране показатель остается невысоким – ориентировочно 15–20 кв. м/1000 чел. Это почти в 2,6 раза меньше, чем в Алматы:

сейчас обеспеченность Ташкента оценивается в ~170 кв. м/1000 чел., против ~442 кв. м/1000 чел. у южной столицы Казахстана⁷.

В регионах Узбекистана ситуация еще более скромная: вне столицы современного формата ТРЦ единицы, и розничная торговля все еще сосредоточена на базарах. Даже с учетом рывка последних лет, на торговые центры приходится лишь ~13% розничного товарооборота страны, тогда как традиционные рынки удерживают ~85%⁸.

Кыргызстан находится примерно посередине между соседями. С одной стороны, экономика и население республики меньше, с другой – в последние годы рынок ТРЦ здесь заметно оживился. По официальным данным, к концу 2024 года в Кыргызстане насчитывалось 89 торговых центров общей площадью 436,9 тыс. кв. м⁹. Это эквивалентно обеспеченности около 60–65 кв. м на 1000 жителей – показатель, уступающий казахстанскому, но опережающий узбекский. Большинство моллов сосредоточено в Бишкеке (42 объекта)⁹. Однако стоит учитывать, что значительная часть этих ТЦ – небольшие районные комплексы. По количеству действительно крупных, качественных моллов Кыргызстан все еще отстает: в стране лишь несколько торговых центров превышают 30–40 тыс. кв. м (например, Asia Mall площадью ~55 тыс. кв. м).

Таджикистан и Туркменистан – самые молодые рынки ТРЦ региона. В Таджикистане первый по-настоящему крупный молл – «Сиёма Молл» (24 тыс. кв. м) – открылся лишь в 2021 году². Оценочная обеспеченность Таджикистана современными торговыми центрами – не более 5–10 кв. м/1000 жителей. Душанбе, с населением ~1 млн, благодаря «Сиёма Моллу» получил ~30–40 кв. м/1000 чел., но по стране показатель ниже.

В Туркменистане реализованы несколько государственных проектов. Самый большой – «Беркарар» в Ашхабаде (~140 тыс. кв. м), открыт в 2014 году¹⁰. В 2021 году введён ультрасовременный ТРЦ «Ashgabat» City Center (65 тыс. кв. м), а в 2024 – ТРЦ «Аркач» (~55 тыс. кв. м)¹¹. Обеспеченность Ашхабада оценивается в ~300–350 кв. м/1000 чел., но в среднем по стране – около 40–50 кв. м/1000 чел.

График 1. Ввод новых торговых площадей в странах ЦА, 2019–2024 гг.

Источник: Colliers³, Commonwealth Partnership⁶, официальные данные Кыргызстана⁹, Spot.uz⁷, Centralasia.news²

Дефицит качественных ТРЦ и неудовлетворённый спрос

Во всех странах региона, даже в относительно насыщенном Казахстане, ощущается нехватка качественных торговых площадей при высоком спросе со стороны арендаторов и покупателей.

В крупных городах продолжают преобладать либо устаревшие торговые комплексы, либо вообще традиционные рынки, что создаёт возможности для развития современного ритейла.

В Казахстане дефицит особенно ощущается в городах-миллионниках. По данным IBC Real Estate, вакантность в качественных ТРЦ по стране не превышает 3 % — практически все площади заняты¹². Международные бренды стоят в очереди на размещение, ожидая освобождения пространств. Несмотря на активное строительство (2023 год стал рекордным — введено 174 тыс. м² новых ТРЦ¹³), значительная часть городов страны всё ещё недообеспечена современными моллами. Государственные стратегии признают эту проблему: поставлена цель увеличить обеспеченность торговыми площадями к 2030 году, особенно в регионах¹⁴.

Узбекистан страдает от ещё более выраженного дефицита. Аналитики Commonwealth Partnership отмечают, что *“при высоком спросе наблюдается нехватка качественных площадей в торговых центрах”*¹⁵. Вакантность в Ташкенте в середине 2023 года составляла всего ~2,8 %¹⁵. Международные бренды активно выходят на рынок — к 2024 году в стране насчитывалось более 460 франчайзинговых брендов и 13 400 точек¹⁶. Однако подавляющее большинство населения продолжает совершать покупки на базарах — до 85 % розничной торговли приходится на них¹⁷. Современных ТРЦ пока недостаточно, чтобы изменить структуру потребления, несмотря на ввод флагманского Tashkent City Mall в 2024 году¹⁸.

В Кыргызстане дефицит ярко проявляется в региональных центрах. Большинство современных ТРЦ сосредоточено в Бишкеке (Asia Mall, Bishkek Park и др.), тогда как в других городах качественная торговая инфраструктура отсутствует. В столице, по оценкам, наиболее посещаемые ТЦ принимают до 1 млн человек в месяц¹⁹. Спрос есть, но предложение ограничено несколькими объектами.

В Таджикистане рынок только формируется. Единственный крупный современный ТРЦ — «Сиёма Молл» в Душанбе²⁰. Столица с населением около 1 млн человек имеет ограниченный выбор для шопинга и досуга в современных форматах, а за её пределами аналогичной инфраструктуры просто нет. Аналогичная ситуация в Туркменистане: хотя в Ашхабаде построено несколько флагманских государственных ТРЦ (Беркарар, Ашхабад, Аркач)²¹, за пределами столицы наблюдается острая нехватка современных объектов.

Таким образом, все страны региона демонстрируют значительный неудовлетворённый спрос на качественные ТРЦ. Особенно это актуально для городов вне столиц, где развитие ритейла отстаёт от темпов урбанизации и потребления.

Тренды развития: рост площадей, новые форматы и концепции

В период 2019–2024 гг. рынок ТРЦ в странах Центральной Азии продемонстрировал не только количественный рост, но и качественную трансформацию форматов. Наряду с ростом площади ТРЦ, в регионе развиваются новые форматы — теперь это не только места для покупок, но и полноценные пространства для отдыха, встреч и развлечений (lifestyle, многофункциональные и тематические центры).

Казахстан: от традиционных ТРЦ к lifestyle и гибридным форматам

Казахстан стал лидером в регионе по внедрению многофункциональных форматов ТРЦ. Например, в Алматы флагманский Aport Mall East (2023 г., GLA 107 тыс. м²) объединил торговлю с аквапарком, кино IMAX и парковой зоной²². В Атырау открыт Infinity Mall с фитнес-центром и семейными развлечениями²³. В MEGA Silk Way в Астане доля зон фуд-холлов и развлечений превышает 30 % GLA²⁴. Кроме того, развивается тренд на интеграцию коворкингов, образовательных центров и даже гостиниц: например, в 2024 году при ТРЦ Shymkent Plaza открыт Hampton by Hilton²⁵.

Узбекистан: масштабный рывок и первая волна супер-моллов

В Узбекистане тренды последних лет сосредоточены на масштабном росте площадей и выходе международных брендов. В 2024 году открылся Tashkent City Mall (103 тыс. м²) — первый в стране объект супермолл-формата, построенный немецким девелопером Hyper Partners¹⁸. В нём размещено более 300 ритейлеров, включая новички узбекского рынка (Decathlon, LC Waikiki Home, и др.)²⁶. Также развивается формат lifestyle open-air: проект Alfraganus станет первым в республике торговым районом под открытым небом²⁷.

Кыргызстан: точечные проекты и начало диверсификации

В Кыргызстане флагманом остается Asia Mall в Бишкеке (55 тыс. м²), запущенный в 2020 году¹⁹. Появление первых многоуровневых паркингов, а также реконцепции старых объектов (например, ЦУМ «Айчурек») говорит о начале перехода к более современным форматам. Однако доля lifestyle или специализированных ТРЦ пока невелика. В планах на 2025–2026 гг. заявлены проекты с гостиничными и жилыми функциями, но на практике большинство объектов остаются торговыми центрами классического типа.

Таджикистан и Туркменистан: государственные витринные проекты

Таджикистан реализует единичные крупные проекты. «Сиёма Молл» в Душанбе стал первым lifestyle-комплексом с развлекательной зоной²⁰. В разработке находится ещё один ТРЦ в рамках инвестиционного проекта Asia Group²⁸.

Туркменистан делает ставку на государственные флагманские объекты: «Аркач» в Ашхабаде (2024 г.) объединяет торговый центр с 12-этажным бизнес-центром²¹. Эти проекты часто строятся по указу Президента и сопровождаются жилыми кварталами и социальной инфраструктурой.

Инвестиционная привлекательность и значимые проекты

Рынок торгово-развлекательных центров в Центральной Азии в 2019–2024 гг. стал одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости для инвесторов. Причины — это стабильный потребительский спрос, нехватка качественного предложения, высокая плотность населения в столицах и растущий интерес международных брендов.

Казахстан: развитый рынок с высокой конкуренцией

Казахстан имеет наиболее зрелый инвестиционный климат: в стране сформировались устойчивые девелоперские бренды (MEGA, Aport), активно работают иностранные консультанты (Colliers, JLL), а ТРЦ — это ликвидный класс активов. Доходность ведущих объектов, по данным участников рынка, достигает 12–14 % годовых в валюте²⁹. В 2023 году было введено 174 тыс. м² новых ТРЦ — рекорд за девять лет¹³. Среди них — Aport Mall East (107 тыс. м²)²² и Infinity Mall в Атырау²³.

Однако рынок уже высоко конкурентен, особенно в Алматы и Астане. Девелоперам приходится конкурировать не только по цене, но и по концепции: появляются объекты с парками, библиотеками, отелями и семейными зонами²⁵.

Узбекистан: высокий спрос и бурный рост

Узбекистан показывает самый бурный рост интереса со стороны инвесторов. Основной драйвер — низкая база и высокий потенциал расширения. В 2024 году введён Tashkent City Mall — первый проект с международным девелопером (Hyper Partners, Германия)¹⁸. Страна открыта для иностранных инвестиций: 100%-е владение недвижимостью, франчайзинговые возможности, девелоперские субсидии.

Арендные ставки в Ташкенте варьируются от $25 до $40/м², а вакантность в прайм-объектах — ниже 3 %¹⁵. В результате проекты окупаются за 7–10 лет, что делает рынок привлекательным даже для международных фондов²⁶.

Кыргызстан: умеренный интерес, перспективы в регионах

Кыргызстан — менее зрелый рынок, но здесь также реализуются инвестиционные проекты. Asia Mall был построен местной группой TSC, и, по словам представителей рынка, показал успешную бизнес-модель¹⁹. Заинтересованность существует в Бишкеке, однако регионы пока не привлекают капитала из-за ограниченного спроса. Рентабельность — умеренная (8–10 % годовых), с высокой зависимостью от курса валют.

Таджикистан и Туркменистан: проекты под контролем государства

В Таджикистане и Туркменистане значительная часть крупных ТРЦ реализуется при участии государства. Например, «Сиёма Молл» в Душанбе — частно-государственный проект²⁰, а «Аркач» в Ашхабаде — построен по госзаказу и совмещает функции ТРЦ и бизнес-центра²¹. Частные инвестиции ограничены административными барьерами, валютным контролем и отсутствием института девелопмента как такового.

Таблица 2. Крупнейшие проекты ТРЦ, реализованные в 2019–2024 гг.

Выводы

Рынок ТРЦ в Центральной Азии за 2019–2024 гг. прошёл фазу бурного роста и перешёл к фазе качественного развития. Казахстан и Узбекистан задают тон — по количеству, масштабу и концепциям проектов. Кыргызстан и Туркменистан демонстрируют точечные успехи, а Таджикистан только формирует современный рынок.

Основные вызовы:

• нехватка качественных площадей вне столиц;

• отставание логистической и городской инфраструктуры;

• высокая доля неформальной торговли.

Тем не менее, инвестиционная привлекательность региона растёт. Высокая посещаемость, низкая вакансия, растущие доходы населения и готовность адаптировать международные форматы делают ЦА важным регионом для развития современной торговли. В ближайшие годы можно ожидать дальнейшую экспансию lifestyle-форматов, интеграцию ТРЦ в mixed-use-кластеры и рост интереса международных фондов.

Источники:

¹ Colliers Kazakhstan. «Обзор рынка торговой недвижимости Казахстана», 2023.
² CentralAsia.news. «В Душанбе открылся крупнейший в Таджикистане торгово-развлекательный центр Siyoma Mall», 2021.
³ Colliers Kazakhstan. Kazakhstan Real Estate Market Report, 2023.
⁴ JLL Russia. Обеспеченность торговыми площадями в странах Восточной Европы, 2022.
⁵ Colliers Uzbekistan. Market Update: Uzbekistan Retail Real Estate, 2020.
⁶ Commonwealth Partnership. Uzbekistan Retail Market Overview 2024.
⁷ Spot.uz. «Обеспеченность Ташкента современными ТРЦ выросла в 3,5 раза», 2024.
⁸ CEPA (Center for Economic Policy and Analysis). «Структура розничной торговли в Узбекистане», 2024.
⁹ Kaktus.media. «Кыргызстан: данные по торговым центрам на 2024 год», 2024.
¹⁰ Orient.tm. «Торговый центр Беркарар: самый большой ТРЦ Туркменистана», 2023.
¹¹ Infoabad. «В Ашхабаде открыт новый ТРЦ „Аркач“», 2024.
¹² IBC Real Estate. «Отчёт о заполняемости ТРЦ в Казахстане», 2023.
¹³ Kapital.kz. «В 2023 году в Казахстане построено рекордное количество ТРЦ», 2024.
¹⁴ Министерство торговли РК. «Национальная программа развития торговли до 2030 года», 2023.
¹⁵ Commonwealth Partnership. Uzbekistan Retail Snapshot, Q2 2023.
¹⁶ CEIC Data. «Retail Franchises in Uzbekistan», 2024.
¹⁷ Eurasianet.org. «Узбекистан: базары остаются важнейшим каналом торговли», 2023.
¹⁸ Spot.uz. «Tashkent City Mall открылся: более 300 брендов, кинотеатр и фуд-холл», 2024.
¹⁹ Asia Mall. Официальный сайт и пресс-релизы, 2024.
²⁰ Siyoma.tj. Официальная страница Сиёма Молл в Душанбе, 2024.
²¹ Turkmenportal.com. «ТРЦ Аркач открыт в Ашхабаде», 2024.
²² Forbes.kz. «Aport Mall East: крупнейший lifestyle-комплекс Казахстана», 2023.
²³ inbusiness.kz. «Infinity Mall стал крупнейшим ТРЦ Западного Казахстана», 2024.
²⁴ Forbes.kz. «Форматы и концепции ТРЦ: тренды 2024», 2024.
²⁵ Kursiv.kz. «ТРЦ будущего: MEGA, Aport и Shymkent Plaza интегрируют отели и библиотеки», 2024.
²⁶ Commonwealth Partnership. «Выход международных брендов в Ташкент», 2024.
²⁷ Spot.uz. «Open-air проект Alfraganus: торговый кластер нового формата», 2024.
²⁸ Asia Group Tajikistan. Пресс-релиз инвестиционного проекта в Душанбе, 2023.
²⁹ JLL Kazakhstan. «Инвестиционная доходность ТРЦ в Казахстане», 2023.