Общая характеристика рынков жилья в столицах

Рынок жилья в столицах Центральной Азии в последние пять лет пережил значительные изменения: рост цен на фоне ограниченного предложения, приток инвесторов, валютная либерализация и постепенное развитие ипотечных продуктов.

Таблица 1. Средние цены на жильё в столицах Центральной Азии, 2024 г.

Источник: Knight Frank, Central Asia Real Estate Report, 2024[1]

Особенности рынка

• В Астане рынок отличается высокой долей регулируемой застройки. Программы «Нурлы жер», «Своё жильё», а также инфраструктурные инвестиции в новые районы, такие как Ильинский и Тураргард, стабилизируют спрос и способствуют более сбалансированному росту цен. При этом средняя площадь новых квартир остаётся относительно высокой — 65–80 кв. м, что отражает предпочтения в пользу жилья для семей и соответствует генеральным планам по расширению городской инфраструктуры [1].

• В Ташкенте наблюдается наиболее динамичный рост цен — +68% за пять лет, при этом средняя цена достигла 950 USD/кв. м [1]. Это связано с притоком частных инвестиций и либерализацией валютного рынка, что превратило недвижимость в привлекательный актив для вложений. Однако доля жилья с малой площадью также выросла, поскольку застройщики адаптируются под платёжеспособный спрос. Средняя площадь квартир снизилась до 60–70 кв. м, особенно в центральных районах, что отражает спрос со стороны инвесторов и арендаторов.

• В Бишкеке рынок сохраняет ориентацию на частную малоэтажную застройку, особенно в пригородах. Несмотря на умеренный рост цен (+53%), средняя стоимость жилья (820 USD/кв. м) всё ещё остаётся ниже, чем в соседних столицах [1]. Средняя площадь квартир здесь чуть ниже — 55–65 кв. м. Это объясняется активным строительством жилья эконом-класса, которое, однако, нередко страдает от отсутствия сопутствующей инфраструктуры. Рынок также характеризуется высокой долей неформального строительства, что затрудняет проведение регулируемой политики.

• В Душанбе рынок жилья развивается наиболее медленно: рост цен составил +34% за пять лет, а средняя стоимость квадратного метра — 650 USD — остаётся самой низкой среди столиц региона [1]. Это обусловлено низкой покупательной способностью населения, ограниченным числом крупных девелоперов и нехваткой свободных земель под строительство в границах города. Средняя площадь новых квартир — 50–60 кв. м — говорит о приоритетах в пользу более компактного и доступного жилья. Застройка осуществляется преимущественно в рамках точечной реконструкции или расширения восточных окраин города.

Доступность жилья

График 1. Индекс доступности жилья в столицах Центральной Азии, 2024 г. (стоимость квартиры в среднем по отношению к годовому доходу)

Источник: Asian Development Bank, Central Asia Housing Market Review, 2024 [2].

Мы видим что:

В Астане средний показатель доступности жилья составляет 7,5 годов дохода, что, согласно международной классификации, относится к категории умеренно недоступного жилья [2].

Несмотря на активную государственную поддержку в виде программ «7-20-25» и «Нурлы жер», рост цен на недвижимость в последние годы опережает динамику реальных доходов населения. Это означает, что для покупки квартиры без привлечения ипотечного кредита среднестатистической семье потребуется почти восемь лет аккумулирования всех доходов, что ограничивает доступ к жилью для молодых семей и представителей среднего класса.

• В Ташкенте индекс доступности превышает 9 лет дохода, что указывает на высокую недоступность жилья для основной части населения [2]. Либерализация валютного рынка и инвестиционный бум последних лет значительно увеличили спрос на недвижимость, в результате чего цены выросли более чем на 60% за пять лет. При этом темпы роста заработных плат остаются умеренными, что усиливает разрыв между доходами граждан и стоимостью жилья. Для значительной части населения без доступа к субсидированным ипотечным программам приобретение собственного жилья становится практически невозможным.
• В Бишкеке индекс доступности составляет 6,8, что формально выглядит лучше, чем в других столицах региона [2]. Однако реальная доступность жилья остаётся низкой для многих семей, особенно молодых, ввиду особенностей рынка: большое количество новостроек относится к сегменту коммерческого жилья, ориентированного на инвесторов и обеспеченные слои населения. Кроме того, высокий уровень неформальной занятости ограничивает возможности граждан официально подтверждать доходы для получения ипотечных кредитов.
• В Душанбе зафиксирован самый низкий индекс — 5,5 лет дохода, что теоретически свидетельствует о лучшей доступности жилья по сравнению с соседними столицами [2]. Однако этот показатель обусловлен не столько благоприятной ситуацией на рынке недвижимости, сколько крайне низким уровнем доходов населения, что снижает общую покупательскую способность. При этом ограниченность предложения качественного жилья и слабое развитие ипотечных механизмов также сдерживают реальный доступ граждан к приобретению недвижимости.

В странах с развитой экономикой, таких как Германия, Канада или Южная Корея, оптимальный индекс доступности жилья колеблется в пределах 3–5 лет дохода, что считается международным стандартом сбалансированного рынка [3].

Превышение этого порога указывает на необходимость активных мер со стороны государства по расширению предложения и стимулированию доступности жилья.

Застройка и градостроительная политика

Активное расширение столиц Центральной Азии сопровождается разнонаправленными стратегиями в области планирования, регулирования и девелопмента. Учитывая быстрый рост населения, внутреннюю миграцию и инвестиционный интерес к недвижимости, правительства стран региона стремятся модернизировать градостроительные подходы, но сталкиваются с институциональными ограничениями, дефицитом инфраструктуры и социальным неравенством в доступе к жилью.

Таблица 2. Ключевые градостроительные проекты и планы развития

Источник: Официальные стратегии развития городов Астаны, Ташкента, Бишкека и Душанбе, 2023–2024 гг.

Астана: инфраструктурный мастер-план и урбанизация по стандартам OECD

Градостроительная политика Астаны формируется на базе Генерального плана столицы до 2035 года и включает развитие периферийных районов с приоритетом на транспортную связанность и экологическую устойчивость [4].
Проект «Тураргард» — знаковый пример «города-парка», в котором совмещены жилые, деловые и рекреационные зоны. Также реализуется программа по расселению ветхого жилья и формированию «транспортно-доступных» кварталов. Плотность застройки контролируется с помощью системы градостроительного зонирования, а высотность регулируется в соответствии с санитарными и транспортными нормами.

Ташкент: мультицентричность и цифровая урбанистика

Ташкент реализует наиболее амбициозный проект в регионе — New Tashkent City, рассчитанный на 1,2 млн человек. Проект предполагает создание отдельных функциональных кластеров — делового, образовательного, культурного, жилого и рекреационного — с полной цифровой инфраструктурой [4].
Однако текущая застройка в существующих районах страдает от перегрузки: плотность достигает 700 человек/га в центре города (в 1,5 раза выше рекомендованной OECD), что создаёт транспортные и экологические проблемы. Одновременно усиливается давление на пригородные зоны, где часто отсутствует централизованное водоснабжение и социальная инфраструктура.

Бишкек: стихийная урбанизация и доминирование частного сектора

Развитие застройки в Бишкеке до сих пор в значительной мере регулируется локальными инициативами, что приводит к фрагментированной и малоэтажной структуре жилых районов. Отсутствие единого девелоперского подхода мешает реализации комплексных жилых комплексов с сопутствующей инфраструктурой.
Тем не менее, муниципальные власти продвигают проекты расширения города на север и юг, включая развитие территории «Ала-Арча» с ориентацией на жильё для молодых семей. Плотность застройки в новых кварталах остаётся низкой — менее 300 чел./га — что ведёт к неэффективному использованию земли и затратам на прокладку инженерных сетей [4].

Душанбе: зажатое пространство и точечные проекты

В Душанбе градостроительная политика ограничена как географически, так и институционально. Столкнувшись с дефицитом свободных земель в границах города, власти делают ставку на точечную реконструкцию существующих районов, в первую очередь в центре. Также реализуется план восточного расширения, однако его успех сдерживается нехваткой бюджетного финансирования и низкой активностью крупных девелоперов [4].
Типичная плотность застройки в Душанбе — около 400–450 чел./га, что считается допустимым по международным стандартам, но вызывает нагрузку на стареющие инженерные коммуникации.

Общие вызовы:

1. Дефицит социально-инженерной инфраструктуры в новых кварталах — особенно остро в Бишкеке и Ташкенте.

2. Отсутствие интеграции между транспортным и жилищным планированием, что порождает маятниковую миграцию.

3. Недостаточная цифровизация градостроительных решений и слабый кадастровый контроль в Бишкеке и Душанбе.

4. Низкая доля арендного и коммунального жилья в новых проектах (менее 10%), что снижает социальную мобильность населения [6].

Так, В Казахстане и Узбекистане активно внедряются концепции «умного города», цифрового мониторинга застройки и планирования. Кыргызстан и Таджикистан сосредоточены на базовых задачах — расширении транспортной инфраструктуры и увеличении плотности жилищной застройки. Ташкент строит отдельный «новый город» для разгрузки старого центра, что является беспрецедентным проектом в Центральной Азии.

Ипотека и финансовые инструменты

Развитие ипотеки в столицах Центральной Азии остаётся неравномерным, отражая различия в финансовой инфраструктуре, макроэкономической стабильности и государственной поддержке.

• В Казахстане действует одна из самых доступных ипотечных программ региона — «7-20-25», где ставка составляет 7%, первоначальный взнос — 20%, а срок достигает 25 лет. Также широко распространена коммерческая ипотека через БВУ. По оценкам, более 35% населения Астаны потенциально охвачены ипотечными механизмами [5].

• В Узбекистане Агентство ипотечного рефинансирования реформировало систему, снизив ставки до 14–16%. Однако первоначальные взносы в 25% и отсутствие субсидий для широких групп населения ограничивают спрос. Уровень охвата — около 20% [5].

• В Кыргызстане ипотека доступна только в рамках отдельных программ (для молодёжи, госслужащих), при этом ставки варьируются от 10 до 12%, а взнос может достигать 30%. По предварительным оценкам, охват населения ипотекой составляет 18% [5].

• В Таджикистане доступ к ипотеке крайне ограничен: ставки превышают 24%, срок не превышает 15 лет, а первоначальный взнос начинается от 40%. При этом охват — менее 10%, что делает жильё практически недоступным для широких слоёв населения [5].

• В Астане и Ташкенте запущены программы совместного накопления (аналог австралийских моделей), когда гражданин постепенно копит взнос с государственной поддержкой.

Несмотря на рост объёмов строительства и внедрение ипотечных программ, жилищный сектор столиц Центральной Азии сталкивается с рядом системных и взаимосвязанных проблем, отражающих как структурные, так и институциональные ограничения.

1. Высокая стоимость застройки.
Цены на строительные материалы (цемент, арматура, древесина, электрокабели) с 2020 по 2024 год выросли в среднем на 25–40% по региону, что ведёт к удорожанию квадратного метра даже в сегменте эконом-класса [2]. Особенно чувствителен к этим колебаниям рынок Душанбе, где большая часть материалов импортируется из соседних стран. В Ташкенте девелоперы сталкиваются с инфляционным давлением и удорожанием подключения к инженерным сетям.

2. Ипотечная недоступность.
Несмотря на формальное наличие ипотечных продуктов, только 10–20% семей в Ташкенте и Бишкеке имеют достаточные официальные доходы, чтобы соответствовать требованиям банков [5]. В Душанбе этот показатель ещё ниже. Основные барьеры: высокая доля теневой занятости, отсутствие кредитной истории, большие первоначальные взносы и высокая ставка. В Астане ситуация несколько лучше, но даже там ипотека охватывает менее половины потенциальных заёмщиков.

3. Инфраструктурное отставание.
Новые жилые кварталы, особенно на периферии Ташкента, Бишкека и Астаны, часто вводятся без синхронного строительства школ, детских садов, поликлиник и парков. По оценкам Всемирного банка, в регионе обеспеченность новой застройки социальной инфраструктурой не превышает 60% от необходимого минимума [6].

4. Градостроительные риски.
Во многих проектах доминирует модель моноквартальной застройки, где отсутствует смешение функций (жилых, деловых, общественных). Это ведёт к росту маятниковой миграции и транспортной загруженности. В Бишкеке и Душанбе высокая плотность центральных районов сочетается с малоэффективной транспортной логистикой, в то время как пригороды застраиваются без полноценного зонирования.

5. Нехватка арендного жилья.
Во всех столицах доминирует модель владения недвижимостью, в то время как рынок долгосрочной аренды остаётся неформализованным и нерегулируемым. По данным ADB, доля аренды в общем жилищном фонде не превышает 10–15%, и почти отсутствуют формы социального или муниципального найма [6].

Перспективы развития

Столицы региона начинают адаптироваться к новым вызовам за счёт запуска гибридных моделей развития жилья, более широкого применения инфраструктурного планирования и привлечения частных инвестиций.

Казахстан
Министерство индустрии и строительства запускает пилотную программу арендного жилья с правом выкупа — модель, аналогичная немецкой системе Mietkauf, где арендаторы выкупают жильё после нескольких лет аренды с накоплением капитала. Программа ориентирована на молодых специалистов, сотрудников госорганов и многодетные семьи.

Узбекистан
В Ташкенте развиваются проекты mixed-use формата, где жильё соседствует с офисами, школами, детсадами и торговыми пространствами. Это создаёт условия для снижения маятниковой миграции и более равномерной загрузки городской инфраструктуры. Также обсуждается внедрение механизмов субсидирования аренды для молодых семей в рамках программы «Доступное жильё 2.0».

Кыргызстан
Правительство при поддержке международных партнёров (в т.ч. KfW) разрабатывает муниципальные жилищные фонды, ориентированные на социальные группы — одиноких матерей, бюджетников и внутренне перемещённых лиц. Предполагается, что фонд будет действовать на условиях частно-государственного партнёрства (ГЧП), что станет первым таким опытом в стране.

Таджикистан
Готовится программа льготной ипотеки для работников госсектора с частичным субсидированием процентной ставки (до 12%) и снижением требований к первоначальному взносу. Кроме того, предлагается ввести государственную гарантию по ипотеке для определённых категорий — например, для учителей и медицинских работников в регионах.

Жилищная политика в столицах Центральной Азии движется к большей комплексности, но пока сталкивается с серьёзными вызовами доступности и качества жизни. Будущее за теми столицами, которые сумеют сбалансировать интересы рынка, общества и устойчивого развития, внедряя современные модели финансирования, планирования и регулирования рынка жилья.

Список источников

[1] Knight Frank. Central Asia Real Estate Report. London: Knight Frank LLP, 2024.
[2] Asian Development Bank. Central Asia Housing Market Review 2024. Manila: ADB, 2024.
[3] OECD. Housing Affordability in Emerging Economies: Policy Challenges and Responses. Paris: OECD Publishing, 2023.
[4] Генеральные и мастер-планы городов Центральной Азии:
– Генеральный план развития города Астаны до 2035 года, Министерство индустрии и строительства РК, 2023;
– New Tashkent City Master Plan, Хокимият города Ташкента, 2024;
– Программа развития города Бишкек до 2030 года, Мэрия г. Бишкек, 2023;
– Urban Development Concept for Dushanbe, подготовлено при участии JICA и UN-Habitat, Душанбе, 2023.
[5] Central Asia Banking and Mortgage Market Overview 2024. Аналитический обзор финансовых регуляторов Казахстана, Узбекистана, Кыргызстана и Таджикистана.
[6] World Bank. Urban Infrastructure and Housing Diagnostics for Central Asia. Washington D.C.: World Bank Group, 2024.

The post Жилищная политика в столицах Центральной Азии: доступность, застройка, ипотека appeared first on Ekonomist.

Если в прошлые годы 40% ипотечного рынка принадлежали Жилстройсбербанку, то за последний год долю рынка в 30% себе отвоевала программа «7-20-25». По данным оператора программы, на 4 июля 2019 года было выдано 8 844 ипотечных кредита на сумму больше 100 млрд тенге.

Однако можем ли мы сказать, что «7-20-25» решает ключевые задачи, на которые она была направлена?

Кто может позволить себе ипотеку «7-20-25»?

Одним из ключевых аргументов, которые звучали в пользу реализации этой программы, является ее доступность по сравнению с другими ипотечными продуктами. На деле же снижение процентной ставки и увеличение срока ипотеки не сыграли большой роли на расширение пула потенциальных покупателей нового жилья.

По нашим расчетам, позволить себе ипотеку по программе «7-20-25» могут только 10% казахстанцев, и это не те, кто нуждается в ней больше всего.

Ключевую роль здесь играет платежеспособность, которая в свою очередь определяется уровнем их доходов. По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК, по уровню среднедушевых доходов население Казахстана можно разделить на 10 групп по 10% — децили. Первая децильная группа имеет самый высокий доход в интервале от 96 тыс. до 1064 тыс. тенге, последняя — самый маленький доход (менее 26 770 тенге).

Рассчитаем возможность оформить ипотеку 7-20-25 для первых трех децильных групп, чтобы определить порог ее доступности.

Таблица 1. Группы населения по уровню доходов на каждого члена семьи

Средняя стоимость приобретаемой квартиры составляет около 10-11 млн тенге, а наиболее частыми покупателями являются — семейные пары 24-35 лет. Возьмем эти условия за основу расчетов. При оформлении такой ипотеки на максимально возможный срок ежемесячный платеж составит 52 542 тенге. Необходимо, чтобы все доходы семьи из двух человек после вычета расходов были больше 52 542 тенге.

Как видно из таблицы 2, достаточными доходами для оформления даже такой небольшой ипотеки обладают только казахстанцы из первой децильной группы.

Таблица 2. Расчет доступности ипотеки для групп населения с разными доходами

Дополнительным барьером для малообеспеченных казахстанцев является и необходимость внесения первоначального взноса в размере 20% от стоимости квартиры. Как показывают социологические опросы, более 70% казахстанцев не имеют возможности делать накопления, больше 50% — живут от зарплаты до зарплаты.

При этом, как стоило предполагать, наиболее востребовано жилье среди групп населения с более низкими доходами. В среднем около 25% казахстанцев не имеют собственного жилья (живут с родителями, у родственников, снимают).

Но среди респондентов, которые имеют самые низкие доходы (тратят почти весь доход на питание), своего жилья не имеют 35%.

Рисунок 1. Доля респондентов, не имеющих собственного жилья, в зависимости от уровня расходов на питание

Источник: данные опроса ИМЭП

Достаточно ли хорошо зарабатывать, чтобы получить ипотеку «7-20-25»?

Условиями программы предусмотрены возможности подтверждения платежеспособности несколькими способами, включая выписку с пенсионного счета и данные о налоговых поступлениях предпринимателя.

Но большинство банков при рассмотрении заявок учитывают только данные о пенсионных отчислениях. Дополнительные способы подтверждения платежеспособности могут быть использованы только при выдаче потребительских кредитов или коммерческой ипотеки на условиях повышенного риска (больший размер первоначального взноса и более высокая процентная ставка).

Круг потенциальных заемщиков сужается до наемных работников, а самозанятые остаются за бортом государственной программы «7-20-25».

При этом доля самозанятого населения составляет 22% от всей рабочей силы Казахстана, а в ряде регионов достигает трети и даже приближается к половине. К примеру, в Туркестанской области самозанятые составляют 43% рабочей силы, в то время как именно здесь отмечается один из самых низких уровней обеспеченности населения жильем.

Таблица 3. Данные о доле самозанятого населения и уровне обеспеченности жильем по регионам

Дает ли программа «7-20-25» импульс рынку строительства?

За четыре месяца 2019 года сумма инвестиций в жилищное строительство составила 321,9 млрд тенге, годовой прирост — сразу 17,1%. Вместе с ростом инвестиций в жилищное строительство активно растет ввод жилья. Так, за январь—апрель 2019 года введено в эксплуатацию 13,1 тыс. новых жилых зданий — на 17,1% больше, чем годом ранее (11,1 тыс. жилых зданий).

Как можно догадаться, программа «7-20-25» не могла оказать столь быстрый эффект на строительную сферу. Ответ можно найти в государственной программе «Нурлы жер», согласно которой в 2019 году запланирован ввод около 20 тыс. квартир. Одновременно с этим анонсируется, что часть квартир в рамках программы «7-20-25» будут обеспечены за счет «Нурлы Жер».

Государство стимулирует и спрос, и предложение на рынке первичного жилья и берет на себя большую часть финансовой нагрузки для обеспечения жильем не самых бедных казахстанцев.

Если предположить, что программа действительно даст импульс частному строительству, то какого качества дома стоит ожидать?

Как ожидалось, наиболее популярной ипотека по программе «7-20-25» оказалась в городах Нур-Султан и Алматы — около 55% одобренных заявок. Принимая во внимание средние цены за квадратный метр жилья в этих городах, частные застройщики воспользовались программой для распродажи самой неликвидной недвижимости.

Так, например, среди участников программы из числа застройщиков практически нет самых крупных — БАЗИС-А и BI Group. Квартиры в строящихся ими домах раскупаются еще на этапе закладывания фундамента. Показателем является и то, какое жилье было выставлено на продажу застройщиками. В Нур-Султане это либо бывшие долгострои, которые не могли закончить строительство за счет средств дольщиков, либо нераспроданные по другим программам дома.

Выводы

Резюмируя, программа «7-20-25» выглядит очень привлекательно лишь на фоне еще менее привлекательных коммерческих ипотечных продуктов. Серьезно изменить ситуацию с обеспеченностью населения жильем она не может по ряду рассмотренных выше причин. В очень малой степени она является действительно социальной, как от нее ожидалось в начале.

Для того, чтобы программа стала более полезной стоит обратить внимание на несколько очевидных вещей.

1) Нужно четко определиться с целевой аудиторией программы. Если целевой аудиторией являются все-таки социально уязвимые слои населения, то программа должна стать более адресной, более индивидуализированной, учитывать особенности и возможности отдельной небогатой семьи.

2) Было бы удобно расширить рамки действия программы до вторичного жилья. Рынок вторичного жилья более широк, разнообразен по ценам. Подобный вариант может быть полезен для казахстанцев с меньшими доходами. Действующая у того же оператора программа «Баспана-Хит» отличается условиями и является коммерческой, менее доступна для потенциальных заемщиков.

3) Государству необходимо  обеспечить возможность участия в программе самозанятых казахстанцев при условии, что они могут подтвердить свой доход.

4) Для отдельных семей дать возможность не только покупать жилье при отсутствии такового, но и улучшать свои жилищные условия. К примеру, если большая семья проживает в одно-, двухкомнатной квартире, то предоставить возможность увеличить свою жилплощадь за счет программы. Для этого разработать ряд критериев и необходимых документов для предоставления недвижимости.

The post Государственная жилищная программа «7-20-25»: доступное жилье не для всех appeared first on Ekonomist.