Еще в конце минувшего года в этот список можно было включить 7 институтов развития, а к концу этого года останется 4. Эта реорганизация – отчасти итог критики президента РК, а отчасти внутренний тренд квазигоссектора, где компании становятся корпорациями в корпорациях, и их развитие идет в рамках непонятной извне внутренней логики. 

Первыми решение о реорганизации такой компании приняли в Национальном банке РК, который для реализации программы “7-20-25” летом 2018 года учредил ипотечную компанию “Баспана”. В феврале ее объединили с Казахстанским фондом устойчивости (КФУ) – еще одной дочкой НБ РК, участвовавшей в поддержке банков второго уровня. 

Сразу 4 портфельных компании с целью обеспечить граждан РК жильем оказалось в портфеле НУХ “Байтерек”: Жилстройсбербанк (ЖССБ), Казахстанская ипотечная компания (КИК), “Байтерек Девелопмент” (БД), Фонд гарантирования жилищного строительства (ФГЖС). 22 июля 2020 года стало известно, что БД слился с КИК путем присоединения. До конца года с КИК должен объединиться и ФГЖС. 

О прибавке к операционной эффективности в результате изменений можно будет судить уже по итогам 2020 года. В краткосрочной перспективе очевиден по крайней мере один парадокс: количество институтов развития сократится, а их рыночная доля, активы, влияние будут расти. Долгосрочный эффект от возрастающего участия государства на рынке жилья остается насколько неопределенным, настолько и сомнительным. 

“Дочерние” слияния и “братские” поглощения

Формальной причиной реформирования той части госсектора, которая отвечает за жилстрой, стала критика на высшем уровне. “Квазигосударственные компании зачастую конкурируют между собой на одном поле. В сфере жилищной политики, например, одновременно работают 7 государственных операторов, и это только на центральном уровне! Количество государственных компаний можно и нужно сократить”, – отметил президент Касым-Жомарт Токаев в послании-2019 в сентябре 2019 года.

Однако идея провести преобразования, например, в “Байтереке” возникла намного раньше президентского послания. В мае 2019 года на Астанинском экономическом форуме руководители холдинга публично обсуждали намерение перенять сингапурский опыт, где действует единый оператор жилья Housing and Development Board (HDB) и объединить свои институты в рамках одной структуры. 

Зампред “Байтерека” Ануар Омарходжаев в числе трех условий повышения эффективности госполитики в сфере жилищного строительства назвал “наличие единого оператора, комплексно решающего вопросы массовой застройки и создания инфраструктуры”. Председатель правления “Байтерека” Айдар Арифханов прямо указал: “HDB — это не только жилстройсбербанк, это и ипотечная корпорация, и блок девелопмента в одной структуре, которая ведает широким кругом вопросов: от проектирования до финансовых инструментов поддержки. Мы хотим трансформировать наш жилищный блок по сингапурскому опыту”. 

Преобразования в “Байтереке” заняли год. 9 июня 2020 года президент подписал закон, регламентирующий объединение дочерних структур холдинга. “Байтерек” объявил о создании Единого оператора жилищного строительства, куда войдут КИК, БД и ФГЖС (фонд войдет в новую структуру до конца года). 

Единый оператор аккумулирует функции поглощаемых институтов: будет финансировать строительство доступного жилья для очередников акиматов и вкладчиков ЖССБ (функция БД), гарантировать завершение долевого строительства (ФГЖС), субсидировать кредиты частных застройщиков (за это отвечала еще одна “дочка” “Байтерека” – ФРП “Даму”); реализации собственных инвестиционных проектов и иные виды финансовых услуг на основании лицензии Агентства РК по регулированию и развитию финансового рынка и НБ РК.

“В идеале речь идет о том, чтобы Единый оператор комплексно решал вопросы массовой жилищной застройки с необходимой инженерной, социальной и коммерческой инфраструктурой. Особое внимание также должно уделяться своевременному подведению коммуникаций к объектам, поскольку без них невозможно реализовать жилье населению”, – отметил г-н Омарходжаев. 

За периметром Единого оператора остался ЖССБ, который более поздним президентским решением суждено преобразоваться в “Отбасы банк”. В “Байтереке” видят разделение задач так: “Единый оператор будет обеспечивать предложение по доступному жилью через финансирование строительства; «Отбасы банк» – стимулировать спрос со стороны работающих граждан через льготные жилищные займы”. 

Основные функции государственных институтов развития не упраздняются. 

Изменения, коснувшиеся “дочек” НБ РК менее существенные. “Баспана” была создана в 2018 году для реализации льготной ипотечной программы “7-20-25” как структура, через которую происходило финансирование программы: НБ капитализировал структуру и наделил ее возможностью выпускать облигации, на эти деньги банк выкупал ипотечные кредиты у банков по полной стоимости. У КФУ был другой профиль: фонд поддерживал банки второго уровня через выкуп их субординированных облигаций и рефинансировал ипотечные жилищные займы. 

12 февраля 2020 года в НБ РК объявили о слиянии: “Реорганизация компаний была проведена для объединения дублирующих функций с целью обеспечения финансовой стабильности банков второго уровня. Теперь действующие и планируемые госпрограммы будут сконцентрированы в деятельности одного оператора – Казахстанского фонда устойчивости”. 

Как и в случае с “Байтереком”, НБ РК не стал упразднять никакие функции “дочек”. Усиленный активами “Баспаны” КФУ продолжит поддерживать банки через суборды и рефинансирование, а также выкупать у банков права требования по ипотечным займам. 

Дадим стране жилья

Общий смысл изменений – сделать государственные институты развития, нацеленные на повышение обеспечения населения более эффективными. 

В краткосрочной перспективе укрупнение должно привести к устранению лишнего административного персонала и сокращению расходов. Так это или нет, станет понятно по итогам 2020 года. Желаемый эффект на долгосрочную перспективу –высокая эффективность участия государства в жилищном строительстве благодаря согласованности внутренних механизмов. Помимо экономии времени и усилий, все это должно позволить оптимизировать прямые и косвенные госрасходы на жилстрой. 

В последние пять лет на фоне господдержки наблюдается бум жилищного строительства. Официальная статистика ежегодно сообщает рекордных объемах ввода жилья. По итогам 2019 года было введено более 13,1 млн кв. м жилья – это на 5% больше, чем годом ранее и в 2 раза больше, чем в 2008 году – перед ипотечным кризисом. Средние темпы роста строительства в последние 5 лет – 12% в год. 

Видимая цель, к которой стремятся казахстанские власти – достичь к 2030 году уровня обеспеченности населения жильем 30 квадратных метров жилой площади на человека. В последние годы этот показатель едва превышает 20 квадратных метров. Международная практика показывает, что в странах со средним и высоким уровнем дохода стандарт, как правило, выше 30 квадратных метров на человека и находится в диапазоне 36-60 метров. Это значит, что Казахстану еще есть куда стремиться, и обеспечение жильем будет в приоритете правительства РК в долгосрочной перспективе. 

Другой вопрос, устойчивость модели финансирования. Кризис 2009-2010 годов показал, что частные банки с их ипотечными продуктами весьма уязвимы. В случае возникновения проблем в экономике или в индустрии девелопмента им неизменно требуется государственное участие в решении проблем. Одной из таких проблем, решение которых растянулось на десятилетие, были ипотечники с обязательствами в инвалюте. Кроме того, активность комбанков на ипотечном рынке была ограничена крупными городами, где в 2000-х активно шло жилищное строительство, тогда как в регионах активность ограничивалась крайне узким сегментом вторичного жилья, подходящего под требования банков. Не смог рынок самостоятельно отрегулировать и проблемы со стороны предложения: требовались инструменты поддержки строительного сектора, который получил в тот кризис сильный удар. 

Нынешняя – государственно-капиталистическая модель – видится намного более устойчивой, чем прежняя рыночная. Государство зашло в рынок со своей поддержкой со всех сторон, создав стимулы и для спроса, и для предложения. Но главное – накачав рынок деньгами.  

Главный результат активности госсектора – рынок начал разогреваться. 

Ипотечное кредитование в последние пять лет выросло вдвое. В 2019 году темпы роста составили 36%. При этом в масштабах экономики ситуация пока стабильна: ипотечный портфель к ВВП вырос с 2,2% в 2015 году до 2,6% в 2019 году. 

Быстро растут и квазигосструктуры. На начало 2020 года активы четырех портфельных компаний “Байтерека”, отвечающих за рост доступности жилья превысили 2 трлн тенге и показали в ретроспективе пяти лет полуторакратный рост. ЖССБ по итогам 2019 года занял 56% рынка ипотечного кредитования (отношение статьи баланса “Кредиты и авансы клиентам” к портфелю ипотечных займов банков), в 2015 году его вес был на уровне 31%. 

Алгоритма, как сектор будет разгосударствляться, когда достигнет естественных пределов, как и понимания координат этих пределов – нет. 

The post “Жилстрой Юнайтед”: к чему приведет слияние госинститутов, отвечающих за доступность жилья? appeared first on Ekonomist Media.

Өзге көптеген ипотекалық өнімдермен салыстырғанда, бағдарламаның өте тартымды екендігін мойындамауға болмайды. Егер өткен жылдары ипотекалық нарықтың 40%-ы «Тұрғынүй құрылыс жинақ банкіне» тиесілі болса, соңғы жылы нарықтың 30% үлесін «7-20-25» бағдарламасы өзіне қаратып алды. Бағдарлама операторының мәліметінше, 2019 жылдың 4 шілдесінде 100 млрд теңгеден астам сомаға 8 844 ипотекалық несие берілген.

Алайда «7-20-25» бағдарламасы негізгі мәселелерді шешеді деп айта аламыз ба?

«7-20-25» ипотекасын кім ала алады?

Осы бағдарламаны іске асырудың пайдасына шешілген негізгі дәлелдердің бірі оның басқа ипотекалық өнімдермен салыстырғандағы қолжетімділігі болып саналады. Іс жүзіне келгенде, пайыздық мөлшерлеменің төмендеуі мен ипотека мерзімінің ұзаруы жаңа тұрғын үйді потенциалды сатып алушылардың пулын кеңейтуде үлкен рөл атқармады.

Біздің есептеуімізше, «7-20-25» бағдарламасы бойынша қазақстандықтардың 10%-ы ғана және оның ішінде оған мұқтаж емес жандар ипотека ала алады.

Бұл жерде негізгі рөлді өз кезегінде олардың кіріс деңгейімен анықталатын төлем қабілеттілігі атқарады. ҚР Ұлттық экономика министрлігі cтатистика комитетінің мәліметтері бойынша, жан басына шаққандағы орташа кіріс деңгейіне сәйкес, Қазақстан тұрғындарын 10%-децильден тұратын 10 топқа бөлуге болады. Бірінші децильдік топ 96 мыңнан 1064 мыңға теңгеге дейінгі аралықтағы ең жоғарғы табысқа ие, соңғысы – ең төменгі табыс (26 770 теңгеден аз).

Ипотеканың қолжетімділік шегін анықтау үшін 7-20-25 ипотекасының алғашқы үш децильдік топқа берілу мүмкіндігін есептейміз.

1-кесте. Отбасының әрбір мүшесінің табыс деңгейі бойынша халықтың топтары

Отбасының әрбір мүшесінің табыс деңгейі бойынша халықтың топтары

Дереккөз: ҚР Ұлттық экономика министрлігінің статистика комитеті

Сатып алынған пәтердің орташа құны шамамен 10-11 млн теңгені құрайды, ал ең жиі сатып алушылар 24-35 жас аралығындағы ерлі-зайыптылар болып есептеледі. Бұл шарттарды есептеулердің негізі ретінде алайық. Мұндай ипотеканы максималды мүмкін мерзімге тіркеу кезінде ай сайынғы төлем 52 542 теңгені құрайды. Екі адамнан тұратын отбасының барлық табыстары шығыстары шегерілгеннен кейін 52 542 теңгеден асуы керек. 2-кестеде көрініп тұрғандай, тіпті осындай шағын ипотеканы рәсімдеу үшін қажетті табысқа тек бірінші децильдік топтағы қазақстандықтар ғана ие.

2-кесте. Әртүрлі табысты тұрғындар топтары үшін ипотеканың қолжетімділігін есептеу

Әртүрлі табысты тұрғындар топтары үшін ипотеканың қолжетімділігін есептеу

Дереккөз: автордың есептеуі.

Аз қамтылған қазақстандықтар үшін қосымша тосқауыл пәтер бағасының 20%-н алдын ала төлеудің қажеттілігі болып саналады. Әлеуметтік сауалнамаларға сәйкес, қазақстандықтардың 70%-дан астам бөлігінің ақша жинауға мүмкіндігі жоқ, 50%-ы жалақыдан жалақыға дейін өмір сүреді. Сонымен қатар, болжанғандай, аз табысты тұрғындар топтары арасында тұрғын үйге деген сұраныс едәуір жоғары. Орташа есеппен шамамен қазақстандықтардың 25%-ының жеке баспанасы жоқ (ата-аналарымен, туысқандарымен тұрады, жалға алады). Бірақ ең төменгі табысты респонденттердің (шамамен барлық кірістерін тамақтануға жұмсайды) 35 %-ның жеке баспанасы жоқ.

1-сурет. Тамақтануға жұмсалатын шығындардың деңгейіне сәйкес жеке баспанасы жоқ респонденттердің үлесі

Дереккөз: IWEP сауалнамасының деректері.

«7-20-25» ипотекасын алу үшін жақсы табыс табу жеткілікті ме?

Бағдарламаның шарттары төлем қабілеттілігінің мүмкіндіктерін зейнетақы шотының үзінді көшірмесін және кәсіпкердің салықтық түсімдері жайлы мәліметтерді қосқанда бірнеше әдіспен растауды қарастырады. Бірақ көптеген банктер өтініштерді қарау кезінде тек зейнетақы шегерімдері туралы деректерді ғана ескереді. Төлем қабілеттілігін растаудың қосымша әдістері тек жоғары тәуекел шарттары бойынша (алғашқы жарнаның үлкен көлемі және едәуір жоғары пайыздық мөлшерлеме) тұтынушылық несие мен комерциялық ипотека беру кезінде ғана қолданылады.

Потенциалды қарыз алушылардың шеңбері жалдамалы жұмысшыларға дейін тарылуда, ал өзін-өзі жұмыспен қамтығандар «7-20-25» мемлекеттік бағдарламасынан тыс қалады.

Сонымен бірге, өзін-өзі жұмыспен қамтыған халықтың үлесі Қазақстандағы жалпы жұмыс күшінің 22%-н құрайды, ал бірқатар аймақтарда үштен бір бөлігіне жетеді және тіпті жартысына жақындайды. Мысалы, баспанамен қамтудың ең төменгі деңгейлерінің бірі ретінде танылған Түркістан облысында өзін-өзі жұмыспен қамтығандар жұмыс күшінің 43%-н қамтиды.

3-кесте. Өзін-өзі жұмыспен қамтыған халықтың үлесі және аймақтар бойынша тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейі туралы мәліметтер

Өзін-өзі жұмыспен қамтыған халықтың үлесі және аймақтар бойынша тұрғын үймен қамтамасыз ету деңгейі туралы мәліметтер

Дереккөз: ҚР ұллтық экономика министрлігінің статистика комитеті.

«7-20-25» бағдарламасы құрылыс нарығына серпін бере ме?

2019 жылдың төрт айында тұрғын үй құрылысына салынған инвестициялар 321,9 млрд теңгені құрады, жылдық өсім – бірден 17,1%. Тұрғын үй құрылысына салынған инвестициялармен қатар, тұрғын үйді енгізу белсенді өсуде. Сонымен, 2019 жылдың қаңтар-сәуір айларының аралығында 13,1 мың жаңа тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл бір жыл бұрынғыдан 17,1%-ға көп (11,1 мың тұрғын үй).

Өзіңіз аңғарғандай, «7-20-25» бағдарламасы құрылыс саласына соншалықты тез әсер ете алмады. Жауабын «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасынан табуға болады, соған сәйкес 2019 жылы шамамен 20 мың пәтер пайдалануға беріледі деп жоспарлануда. Сонымен бірге, «7-20-25» бағдарламасы аясында пәтерлердің бір бөлігі «Нұрлы жер» есебінен берілетін болады.

Мемлекет тұрғын үйдің бастапқы нарығындағы сұраныс пен ұсынысты ынталандырады және аса кедей емес қазақстандықтарды тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін қаржылық жүктің көп бөлігін өз мойнына алады.

Егер бағдарлама шынымен де жекеменшік құрылысқа серпіліс береді деп болжасақ, онда қандай сападағы үйді күткен дұрыс?

Күткендей, «7-20-25» бағдарламасы бойынша ипотека Нұр-Сұлтан және Алматы қалаларында едәуір танымал: мақұлданған өтінімдер шамамен 55%. Осы қалалардағы тұрғын үйдің бір шаршы метрінің орташа бағасын назарға ала отырып, жекеменшік құрылыс салушылар бағдарламаны ең өтімді емес жылжымайтын мүлікті сату үшін пайдаланды.

Сонымен, мәселен, бағдарламаға қатысушы құрылыс салушылардың  арасында ең ірілері – «БАЗИС-А» мен BI Group жоқ. Олар салатын үйлердің пәтерлері іргетасын бекіту кезінде-ақ сатылып кетеді. Құрылыс жүргізетіндер сатылымға қандай баспана шығарғандары да көрсеткіш бола алады. Нұр-Сұлтанда бұл – құрылысы үлескерлер есебінен аяқталмаған немесе үйдің басқа бағдарламалары бойынша сатылмаған ұзақ мерзімді қүрылыс нысандары.

Қорытынды

Қорытындылай келе, «7-20-25» бағдарламасы аздап тартымды коммерциялық ипотекалық өнімдердің өңінде ғана өте тартымды көрінеді. Ол жоғарыда қарастырған бірқатар себептерге байланысты тұрғындарды баспанамен қамтамасыз етудегі жағдайды түбегейлі өзгерте алмайды. Ол басында күтілгендей, өте аз деңгейде расымен де әлеуметтік болып саналады. Бағдарлама барынша маңыздырақ болуы үшін бірнеше айқын нәрселерге назар аударған жөн.

• Бағдарламаның мақсатты аудиториясын нақты анықтау қажет. Егер мақсатты аудитория халықтың әлеуметтік осал топтары болса, онда бағдарлама барынша бағытталған, барынша жекеленген, кедей отбасының ерекшеліктері мен мүмкіндіктерін ескеретін болуы керек.
• Бағдарламаның көлемін екінші реттік баспанаға дейін кеңейту ыңғайлы болар еді. Екінші деңгейлі түрғын үй нарығы кеңірек, бағасы жағынан әртүрлі. Бұл нұсқа табысы төмен қазақстандықтар үшін пайдалы болуы мүмкін. Сол операторда жұмыс істейтін «Баспана-Хит» бағдарламасы шарттарымен ерекшеленеді және коммерциялық болып табылады, әлеуетті қарыз алушылар үшін қолжетімді емес.
• Мемлекет өзін-өзі жұмыспен қамтитын қазақстандықтардың кірістерін растай алатын жағдайда бағдарламаға қатысу мүмкіндігін қамтамасыз ету керек.
• Жеке отбасыларға тұрғын үй жоқ кезде баспана сатып алуға ғана емес, сонымен бірге олардың өмір сүру жағдайларын жақсартуға мүмкіндік беру керек. Мәселен, егер үлкен отбасы бір-екі бөлмелі пәтерде тұрса, онда бағдарлама есебінен тұрғын үйді ұлғайтуға мүмкіндік беру. Ол үшін жылжымайтын мүлікті ұсынуға қажетті крийтерилер қатары мен керекті құжаттарды әзірлеу.

The post «7-20-25» бағдарламасы: бәріне арналмаған қолжетімді баспана appeared first on Ekonomist Media.

Уважаемые читатели, в соответствии с философией нашего сайта, мы будем делать обзор новостей Казахстанской фондовой биржи (KASE), в которых упоминаются использование государственных средств.

***

AO «Самрук-Энерго»

АО «Самрук-Энерго» 5 сентября сообщило о выплате четвертого купонного вознаграждения по своим облигациям. Согласно названному сообщению упомянутое вознаграждение выплачено в сумме 203,3 млн тенге.

Данная компания представляет интерес для широкой общественности, потому что именно на ее балансе находится Алматинская ТЭЦ-2, чью деятельность городские власти хотят улучшить, чтобы снизить ее долю в загрязнении воздуха в крупнейшем мегаполисе Казахстана и самом богатом городе Центральной Азии. ТЭЦ-2 использует экибастузский уголь в объеме более 2 млн тонн в год.

Согласно отчетности компании, выручка за первые шесть месяцев 2019 года упала почти на 30%. Прибыль компании за этот период упала в четыре раза — с 8,9 млрд тг до 2,1 млрд тг. Вместе с тем, у компании снижаются обязательства, как долгосрочные, так и краткосрочные.

Прибыль, указанная компанией, явно недостаточна, чтобы иметь возможность переоборудовать ТЭЦ-2 из собственных средств.

***

AO «Баспана»

АО «Ипотечная организация Баспана» сообщило о решении совета директоров от
27 августа 2019 года осуществить первый выпуск облигаций на сумму 70 млрд тенге и определить условия первого выпуска облигаций в пределах первой облигационной программы.
«Баспана» является 100% дочерней структурой Национального банка Казахстана и работает как источник финансов в рамках программы «7-20-25».
Вероятнее всего, организация через продажу облигаций финансируется из нескольких источников, включая ЕНПФ. На сайте ЕНПФ указано, что фонд купил облигаций «Баспаны» на 24,7 млрд тенге и их стоимость на 1 августа 2019 года составляла 26 млрд тенге.

***

 «КазАгро»

АО «Аграрная кредитная корпорация» (АКК, 100% дочка НУХ «КазАгро») сообщило о выплате 2 сентября 2019 года десятого купонного вознаграждения по своим облигациям. Согласно названному сообщению упомянутое вознаграждение выплачено в сумме 425 млн тенге.

По итогам первого полугодия, АКК отчиталась, что ее активы выросли на 29%, а обязательства — на 50%. Займы клиентам выросли на 77,7 млрд тенге в активах, а в приросте долговых обязательств наибольшую роль сыграли займы, полученные от «государственных и бюджетных учреждений» — 12,7 млрд тенге.
Прибыль до выплаты налогов снизилась более чем в два раза, с 19,7 млрд тенге до 7,9 млрд тенге за шесть месяцев 2019 года.

***

БРК

АО «Банк Развития Казахстана» объявило о запуске солнечной электростанции близ города Капшагай. Мощность — 100 МВт. Проект включает в себя строительство солнечного парка, подстанции 220кВ и высоковольтной линий 220кВ на участке площадью 270 га.
Стоимость проекта составляет 27,7 млрд тенге. БРК сообщает, что предоставит займ в сумме 10,8 млрд тенге сроком на 10 лет. Лизинговое финансирование на 6,5 млрд тенге сроком на 8 лет предоставлено дочерней структурой банка — «БРК-Лизинг». Остальной объем необходимых инвестиций в размере 10,4 млрд тенге обеспечил заемщик — ТОО Eneverse Kunkuat.

***

The post Прибыль госкомпаний падает, ЕНПФ финансирует «7-20-25» appeared first on Ekonomist Media.

Если в прошлые годы 40% ипотечного рынка принадлежали Жилстройсбербанку, то за последний год долю рынка в 30% себе отвоевала программа «7-20-25». По данным оператора программы, на 4 июля 2019 года было выдано 8 844 ипотечных кредита на сумму больше 100 млрд тенге.

Однако можем ли мы сказать, что «7-20-25» решает ключевые задачи, на которые она была направлена?

Кто может позволить себе ипотеку «7-20-25»?

Одним из ключевых аргументов, которые звучали в пользу реализации этой программы, является ее доступность по сравнению с другими ипотечными продуктами. На деле же снижение процентной ставки и увеличение срока ипотеки не сыграли большой роли на расширение пула потенциальных покупателей нового жилья.

По нашим расчетам, позволить себе ипотеку по программе «7-20-25» могут только 10% казахстанцев, и это не те, кто нуждается в ней больше всего.

Ключевую роль здесь играет платежеспособность, которая в свою очередь определяется уровнем их доходов. По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК, по уровню среднедушевых доходов население Казахстана можно разделить на 10 групп по 10% — децили. Первая децильная группа имеет самый высокий доход в интервале от 96 тыс. до 1064 тыс. тенге, последняя — самый маленький доход (менее 26 770 тенге).

Рассчитаем возможность оформить ипотеку 7-20-25 для первых трех децильных групп, чтобы определить порог ее доступности.

Таблица 1. Группы населения по уровню доходов на каждого члена семьи

Средняя стоимость приобретаемой квартиры составляет около 10-11 млн тенге, а наиболее частыми покупателями являются — семейные пары 24-35 лет. Возьмем эти условия за основу расчетов. При оформлении такой ипотеки на максимально возможный срок ежемесячный платеж составит 52 542 тенге. Необходимо, чтобы все доходы семьи из двух человек после вычета расходов были больше 52 542 тенге.

Как видно из таблицы 2, достаточными доходами для оформления даже такой небольшой ипотеки обладают только казахстанцы из первой децильной группы.

Таблица 2. Расчет доступности ипотеки для групп населения с разными доходами

Дополнительным барьером для малообеспеченных казахстанцев является и необходимость внесения первоначального взноса в размере 20% от стоимости квартиры. Как показывают социологические опросы, более 70% казахстанцев не имеют возможности делать накопления, больше 50% — живут от зарплаты до зарплаты.

При этом, как стоило предполагать, наиболее востребовано жилье среди групп населения с более низкими доходами. В среднем около 25% казахстанцев не имеют собственного жилья (живут с родителями, у родственников, снимают).

Но среди респондентов, которые имеют самые низкие доходы (тратят почти весь доход на питание), своего жилья не имеют 35%.

Рисунок 1. Доля респондентов, не имеющих собственного жилья, в зависимости от уровня расходов на питание

Источник: данные опроса ИМЭП

Достаточно ли хорошо зарабатывать, чтобы получить ипотеку «7-20-25»?

Условиями программы предусмотрены возможности подтверждения платежеспособности несколькими способами, включая выписку с пенсионного счета и данные о налоговых поступлениях предпринимателя.

Но большинство банков при рассмотрении заявок учитывают только данные о пенсионных отчислениях. Дополнительные способы подтверждения платежеспособности могут быть использованы только при выдаче потребительских кредитов или коммерческой ипотеки на условиях повышенного риска (больший размер первоначального взноса и более высокая процентная ставка).

Круг потенциальных заемщиков сужается до наемных работников, а самозанятые остаются за бортом государственной программы «7-20-25».

При этом доля самозанятого населения составляет 22% от всей рабочей силы Казахстана, а в ряде регионов достигает трети и даже приближается к половине. К примеру, в Туркестанской области самозанятые составляют 43% рабочей силы, в то время как именно здесь отмечается один из самых низких уровней обеспеченности населения жильем.

Таблица 3. Данные о доле самозанятого населения и уровне обеспеченности жильем по регионам

Дает ли программа «7-20-25» импульс рынку строительства?

За четыре месяца 2019 года сумма инвестиций в жилищное строительство составила 321,9 млрд тенге, годовой прирост — сразу 17,1%. Вместе с ростом инвестиций в жилищное строительство активно растет ввод жилья. Так, за январь—апрель 2019 года введено в эксплуатацию 13,1 тыс. новых жилых зданий — на 17,1% больше, чем годом ранее (11,1 тыс. жилых зданий).

Как можно догадаться, программа «7-20-25» не могла оказать столь быстрый эффект на строительную сферу. Ответ можно найти в государственной программе «Нурлы жер», согласно которой в 2019 году запланирован ввод около 20 тыс. квартир. Одновременно с этим анонсируется, что часть квартир в рамках программы «7-20-25» будут обеспечены за счет «Нурлы Жер».

Государство стимулирует и спрос, и предложение на рынке первичного жилья и берет на себя большую часть финансовой нагрузки для обеспечения жильем не самых бедных казахстанцев.

Если предположить, что программа действительно даст импульс частному строительству, то какого качества дома стоит ожидать?

Как ожидалось, наиболее популярной ипотека по программе «7-20-25» оказалась в городах Нур-Султан и Алматы — около 55% одобренных заявок. Принимая во внимание средние цены за квадратный метр жилья в этих городах, частные застройщики воспользовались программой для распродажи самой неликвидной недвижимости.

Так, например, среди участников программы из числа застройщиков практически нет самых крупных — БАЗИС-А и BI Group. Квартиры в строящихся ими домах раскупаются еще на этапе закладывания фундамента. Показателем является и то, какое жилье было выставлено на продажу застройщиками. В Нур-Султане это либо бывшие долгострои, которые не могли закончить строительство за счет средств дольщиков, либо нераспроданные по другим программам дома.

Выводы

Резюмируя, программа «7-20-25» выглядит очень привлекательно лишь на фоне еще менее привлекательных коммерческих ипотечных продуктов. Серьезно изменить ситуацию с обеспеченностью населения жильем она не может по ряду рассмотренных выше причин. В очень малой степени она является действительно социальной, как от нее ожидалось в начале.

Для того, чтобы программа стала более полезной стоит обратить внимание на несколько очевидных вещей.

1) Нужно четко определиться с целевой аудиторией программы. Если целевой аудиторией являются все-таки социально уязвимые слои населения, то программа должна стать более адресной, более индивидуализированной, учитывать особенности и возможности отдельной небогатой семьи.

2) Было бы удобно расширить рамки действия программы до вторичного жилья. Рынок вторичного жилья более широк, разнообразен по ценам. Подобный вариант может быть полезен для казахстанцев с меньшими доходами. Действующая у того же оператора программа «Баспана-Хит» отличается условиями и является коммерческой, менее доступна для потенциальных заемщиков.

3) Государству необходимо  обеспечить возможность участия в программе самозанятых казахстанцев при условии, что они могут подтвердить свой доход.

4) Для отдельных семей дать возможность не только покупать жилье при отсутствии такового, но и улучшать свои жилищные условия. К примеру, если большая семья проживает в одно-, двухкомнатной квартире, то предоставить возможность увеличить свою жилплощадь за счет программы. Для этого разработать ряд критериев и необходимых документов для предоставления недвижимости.

The post Государственная жилищная программа «7-20-25»: доступное жилье не для всех appeared first on Ekonomist Media.